按照成本法对房产进行估价，对估价产生影响的因素有( )。①.可比房屋的房租②.可比房屋的价格③.房产开发商的贷款利率④.土地取得成本⑤.建材价格A.③、④、⑤B.①、②、④、⑤C.①、③D.①、②、③

题目

按照成本法对房产进行估价，对估价产生影响的因素有( )。

①.可比房屋的房租

②.可比房屋的价格

③.房产开发商的贷款利率

④.土地取得成本

⑤.建材价格

A.③、④、⑤

B.①、②、④、⑤

C.①、③

D.①、②、③

相似考题

1.市场法估价的操作步骤有（ ）。A．搜集交易实例B．选取可比实例C．评价可比实例D．对可比实例成交价格做适当的处理E．价格修正

2.运用市场估价的一般步骤包括（ ）。A．搜集交易实例B．选取可比实例C．对可比实例的成交价格进行适当处理D．求取比准价格E．对比准价格进行修正

3.物业状况调整总的思路是如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整，反之则应作增价调整，具体思路是（ ）。A．确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素B．判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况C．将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度D．根据价格差异程度对可比实例价格进行调整E．将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格

4.收益性物业估价在运用市场法估价时，一般步骤包括（ ）。A．搜集交易实例B．选取可比实例C．对可比实例成交价格进行处理D．建立价格可比基础E．求取比准价格

更多“按照成本法对房产进行估价，对估价产生影响的因素有( )。①.可比房屋的房租②.可比房屋的价格③.房产开发商的贷款利率④.土地取得成本⑤.建材价格A.③、④、⑤B.①、②、④、⑤C.①、③D.①、②、③”相关问题

  • 第1题：

    委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（ ）。

    A．可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

    B．只能对两个厂区的土地进行估价

    C．可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

    D．可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价


    正确答案：C

  • 第2题：

    下列关于房产税计税依据的表述中，不正确的是（ ）。

    A.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值
    B.以劳务为报酬抵付房租收入的，根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，计征房产税
    C.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税
    D.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价

    答案：B
    解析：
    以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个租金标准，从租计征房产税。

  • 第3题：

    某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
    若运用假设开发法进行估价时，（ ）。
    A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
    B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看
    C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低
    D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧


    答案：A
    解析：

  • 第4题：

    某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

    　6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（　）。

    　　A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格
    　　B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
    　　C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
    　　D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值

    答案：C
    解析：
    本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。

  • 第5题：

    王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。
    对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行估价时，选取的市场交易实例必须具有（）。
    A.重要性 B.相关性 C.可比性 D.经济性


    答案：C
    解析：

  • 第6题：

    在建工程之类可比性很差的房地产，一般不采用（　　）。

    A.成本法估价
    B.收益法估价
    C.市场法估价
    D.假设开发法估价

    答案：C
    解析：
    在建工程之类可比性很差的房地产，一般不采用市场估价法，因为市场估价法的基础就是要有可比实例，但在建工程很难找到合适的可比实例。

  • 第7题：

    在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（　）。

    A.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物
    B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致
    C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
    D.可比实例成交日期与估价时点相近
    E.可比实例成交日期与估价时点必须相同

    答案：A,C,D
    解析：
    选取可比实例应符合下列要求：（1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

  • 第8题：

    关于估价方法选用的说法，正确的是（　）。

    A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
    B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
    C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法
    D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

    答案：A
    解析：
    本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。参见教材P286。

  • 第9题：

    下列选项中，属于选取可比实例的质量要求的有（　）。

    A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同
    B.可比实例的交易方式适合估价目的
    C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
    D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
    E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

    答案：B,C,D,E
    解析：
    本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的质量要求包括：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。其中，可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，具体应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。

  • 第10题：

    下列关于契税计税依据的说法中，正确的是（ ） A.房屋赠与，以房屋评估价为计税依据
    A.房屋赠与，以房屋评估价为计税依据
    B.房屋交换，以房屋的原值之和为计税依据
    C.国有土地使用权出让，以成交价格为计税依据
    D.划拨取得的土地使用权，以土地评估价为计税依据


    答案：C
    解析：
    契税的计税依据是不动产的价格，有以下几种情况
    (1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；
    (2) 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的 市场价格核定；
    (3) 土地使用权交换、房屋交换，，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计 税依据；
    (4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契 税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；
    (5)房屋附属设施征收收契税的依据
    ①采取分期付款方式购买方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应 按合同规定的总价款计征契税；
    ②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契 税；如与房屋统一计价的，使用与房屋相同的契税税率。契税实行3% ~5%的幅度 税率。见教材第三章第四节P174。
    【考核要点】契税的计税依据。

  • 第11题：

    以下关于房产估价的说法，错误的是（）。

    • A、以成本法进行估价时，土地成本中应考虑相关的土地增值税和营业税
    • B、以成本法进行估价时，建筑物材料成本若有效大波动，应采用重置成本，而非历史成本
    • C、以收益还原法进行估价时，房地产总价=房租/市场投资收益率，其中房租不应扣除相关的税费成本
    • D、以市场比较法进行估价时，需在同地区同类型房屋价格的基础上依房龄、地段、楼层、议价系数等进行调整

    正确答案:C

  • 第12题：

    判断题
    个人消费贷款，用途为房屋装修的，贷款金额同时满足不超过300万元（含），且不得高于房产价值（评估价格）的20％，期限最长10年，利率不得低于基准利率0.9倍。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： （理由：用途为装修的，贷款金额不超过300万元（含），且不得超过所装修房产价值的30％。）

  • 第13题：

    对于一宗新建房产，根据成本法估价，其价格的构成因素包括( )。 (1)土地取得及开发成本 (2)建筑物的建造成本 (3)管理及销售费用 (4)开发商的利润

    A．(1) (2) (3)

    B．(1) (2) (4)

    C．(2) (3) (4)

    D．(1) (2) (3) (4)


    参考答案：D
    解析：以上都是其构成要素。

  • 第14题：

    以下可作为房产税计税依据的有（ ）。

    A.房屋历史成本
    B.房屋净值
    C.房屋市场价格
    D.房屋计税余值
    E.房产租金收入

    答案：D,E
    解析：
    本题考查房产税。房产税的计税依据是房屋的计税余值或房产租金收入。

  • 第15题：

    某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

    对该房改房进行估价时，表述不正确的是（　）。

    A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格
    B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格
    C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益
    D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题

    答案：B
    解析：
    本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。

  • 第16题：

    指出并改正下面估价报告片断中的错误
    有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：
    房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
    1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：
    土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）
    2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：
    建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）
    3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
    建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
    其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
    建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）
    4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
    房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）
    房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）


    答案：
    解析：
    1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；
    2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；
    3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

  • 第17题：

    可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于（）。

    A.可比实例正常价格
    B.估价对象市场价格
    C.可比实例比较价格
    D.估价对象比较价格

    答案：A
    解析：
    可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于可比实例正常价格

  • 第18题：

    （2017年真题） 在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（　）。

    A.可比实例是估价对象的类似建（构）筑物
    B.可比实例与估价对象的付款方式必须一致
    C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
    D.可比实例成交日期与估价时点相近
    E.可比实例成交日期与估价时点必须相同

    答案：A,C,D
    解析：
    选取可比实例应符合下列要求：（1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；（3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

  • 第19题：

    选取可比实例时，应符合的要求包括（　）。

    A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
    B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
    C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
    D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
    E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

    答案：B,C,D,E
    解析：
    本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的相似地区即可。

  • 第20题：

    下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（　　）。

    A．因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
    B．因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
    C．因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
    D．因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

    答案：D
    解析：
    价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中；B项属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；C项属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等；D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

  • 第21题：

    运用成本法估价的步骤可分为（ ）。

    A.选取可比实例
    B.测算重置成本或重建成本
    C.选择具体估价途径
    D.测算折旧
    E.计算成本价格或价值

    答案：B,C,D,E
    解析：
    运用成本法估价的步骤可分为：①选择具体估价路径；②测算重置成本或重建成本；③测算折旧；④计算成本价格或价值。

  • 第22题：

    下列关于契税的计税依据，表述正确的有（　）。

    A.国有土地使用权出让.土地使用权出售.房屋买卖，为成交价格
    B.土地使用权赠与.房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定
    C.土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格
    D.征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据
    E.在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据

    答案：A,B,D,E
    解析：
    本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所以选项C不正确。

  • 第23题：

    采用成本法和收益法评估整栋办公楼时，需搜集的资料一般包括（）。

    • A、贷款利率
    • B、房屋建安成本
    • C、房产税
    • D、土地还原利率

    正确答案:B,C,D

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