朱某有房屋一套，以100万元的价格卖给齐某。双方合同约定：合同订立后3日内齐某搬入居住，产权变更登记自签约起3个月内由朱某负责协助办妥。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖给周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记。现周某要求齐某搬出该房屋。齐某遂与朱某、周某发生纠纷。根据法律规定，下列关于本案中合同效力及有关认定的说法中，正确的有（ ）。A．朱某与齐某的买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效B．两个房屋买卖合同都有效C．朱某将房屋卖给周某的行为是侵权行为D．齐某现居住
题目
朱某有房屋一套，以100万元的价格卖给齐某。双方合同约定：合同订立后3日内齐某搬入居住，产权变更登记自签约起3个月内由朱某负责协助办妥。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖给周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记。现周某要求齐某搬出该房屋。齐某遂与朱某、周某发生纠纷。根据法律规定，下列关于本案中合同效力及有关认定的说法中，正确的有（ ）。
A．朱某与齐某的买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效
B．两个房屋买卖合同都有效
C．朱某将房屋卖给周某的行为是侵权行为
D．齐某现居住在该房屋内的事实状态属于直接占有
E．朱某和周某的行为属于共同侵权，齐某可以起诉请求变更产权登记
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第1题：
张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于（ ）。A.典型合同
B.单务合同
C.有偿合同
D.要式合同
E.双务合同答案：A,C,D,E解析：典型合同也称为有名合同，是指在法律上已规定了一定名称，作出了特别规定的合同，即在法律上有明文规定的合同。《合同法》规定的买卖合同、租赁合同、委托合同、居问合同、借款合同等都是典型合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同有以下特征：①是有偿合同；②是双务合同；③是诺成合同；④是不要式或者要式合同。 -
第2题：
刘某与吴某订立合同将房屋卖给吴某，总价款80万元，合同约定吴某先支付50万元首付，然后办理房产过户，余款待交房时支付，合同约定违约金10万元。合同订立之后，吴某支付了50万元首付，但此时房价大涨，刘某遂将房屋卖给何某，合同订立当天何某即支付了全部房款并办理了过户。吴某的下列主张能够获得法院支持的有（）。A.要求刘某继续履行合同，办理房产过户
B.要求宣告刘某与何某的买卖合同无效
C.要求刘某支付违约金10万元
D.要求刘某赔偿因违约给自己造成的其他损失答案：C,D解析：本题考核违约责任。合同约定了10万的违约金，守约方吴某可以要求违约方刘某支付10万的违约金。如果违约金没有弥补损失的，吴某可以要求刘某进行赔偿。 -
第3题：
李某与陈某达成房屋买卖合同，约定李某以50万元价格出售一套住宅给陈某，但因李某需要继续使用该住宅，双方于是约定在3个月后办理过户登记，约定的同时在登记机构办理了预告登记。2个月后，李某擅自以70万元价格将该房屋卖给了曾某。对此，下列说法中正确的是（ ）。A.李某与陈某之间的约定属于占有改定，陈某已取得房屋所有权
B.若曾某不知情，则善意取得房屋所有权
C.若陈某知晓李某将房屋出售给曾某，但未做表示的，则曾某可以主张善意取得
D.因未经陈某同意，故曾某不能取得所有权答案：D解析：本题考核不动产登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 -
第4题：
2015年2月2日，朱某将其房屋以100万元的价格卖与齐某，双方签订的书面合同约定：合同订立后3日内齐某搬人居住，自签约起3个月内由朱某负责协助办妥房屋产权过户登记手续。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖与周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记手续，现周某要求齐某搬出该房屋。根据相关法律制度的规定，下列关于表述正确的有（）。A.两个房屋买卖合同都有效
B.朱某与齐某的房屋买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效
C.周某已取得该房屋的所有权
D.齐某有权要求朱某承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金答案：A,C解析：（1）选项AB：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；虽然齐某未办理登记手续.并不影响买卖合同的效力，只是不能取得房屋的所有权。（2）选项C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（3）选项D：“商品房买卖合同”订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金；本案中，并非商品房买卖合同，不适用惩罚性赔偿金的规定。 -
第5题：
2014年4月1日，陈某与朱某签订了房屋买卖合同，双方约定：陈某将一栋房屋出售给朱某，房价180万元。朱某于2014年4月8日向陈某支付房屋价款，陈某于2014年4月10日向朱某交付了房屋，但双方没有办理产权转移登记。朱某接收房屋后做了装修，并于2014年5月20日将该房屋出租给范某，租期为2年，双方签订了书面租赁合同。2014年6月1日.陈某因病突然去世，全部遗产由其子小陈继承，小陈于2014年6月5日办理了产权过户登记，将该房屋产权过户到自己的名下。2014年6月10日，小陈拟将该房屋作价220万元卖给单某，双方于6月20日办理了产权过户登记。2014年7月1日，单某要求范某返还该房屋，遭到范某的拒绝。2014年7月10日，单某以该房屋做抵押向郭某借款150万元，借款期限1个月，双方于7月1D日签订了抵押合同，并于2014年7月12日办理了抵押登记。8月10日，单某不能清偿到期债务，经双方协商.单某以该房崖作价抵债，双方于8月15日办理了过户登记手续。小陈从何时开始取得房屋的所有权？请说明理由。
正确答案: 小陈从2014年6月1日开始取得房屋的所有权。
根据《物权法》的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 -
第6题：
张某将自己的房屋赠与朋友李某，李某拿到了张某的房屋产权证书并搬入居住，但尚未办理过户登记手续。则该赠与合同（）。
- A、有效
- B、无效
- C、未成立
正确答案:A -
第7题：
孙某向吴某借款100万元。双方为此还签订了另一份买卖合同，约定若上述借款到期后孙某不能还款，则孙某应将其房屋以100万元卖给吴某。借款到期后，孙某无力偿还，吴某到法院起诉，请求孙某履行买卖合同，交付房屋。对此，以下说法正确的有（）
- A、两人签订的买卖合同意思表示不真实，无效
- B、两人签订的买卖合同实际上是担保合同
- C、若吴某坚持请求孙某履行买卖合同，拒绝法院变更诉讼请求的释明，则法院应驳回其请求
- D、如两人签订买卖合同后，又将房屋过户到吴某名下，则该买卖合同无效
正确答案:B,C -
第8题：
问答题2014年4月1日，陈某与朱某签订了房屋买卖合同，双方约定：陈某将一栋房屋出售给朱某，房价180万元。朱某于2014年4月8日向陈某支付房屋价款，陈某于2014年4月10日向朱某交付了房屋，但双方没有办理产权转移登记。朱某接收房屋后做了装修，并于2014年5月20日将该房屋出租给范某，租期为2年，双方签订了书面租赁合同。2014年6月1日.陈某因病突然去世，全部遗产由其子小陈继承，小陈于2014年6月5日办理了产权过户登记，将该房屋产权过户到自己的名下。2014年6月10日，小陈拟将该房屋作价220万元卖给单某，双方于6月20日办理了产权过户登记。2014年7月1日，单某要求范某返还该房屋，遭到范某的拒绝。2014年7月10日，单某以该房屋做抵押向郭某借款150万元，借款期限1个月，双方于7月1D日签订了抵押合同，并于2014年7月12日办理了抵押登记。8月10日，单某不能清偿到期债务，经双方协商.单某以该房崖作价抵债，双方于8月15日办理了过户登记手续。朱某是否取得了该房屋的所有权？请说明理由。正确答案： 朱某尚未取得该房屋的所有权。
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中，由于朱某未办理登记过户手续，因此，朱某尚未取得该房屋的所有权。解析： 暂无解析 -
第9题：
单选题朱某与林某订立商品房买卖合同，双方约定：“朱某先将房屋过户给林某，但在林某付清全部房屋价款之前房屋的所有权仍属于朱某”。对此，下列说法正确的是( )。A双方关于房屋所有权保留的约定效力待定，需要法院来确定它的效力
B双方关于房屋所有权保留的约定可撤销，若朱某向法院主张撤销的话，法院应当予以支持
C双方关于房屋所有权保留的约定有效，在房屋价款付清之前，房屋的所有权归朱某
D双方关于房屋所有权保留的约定无效，在房屋价款付清之前，房屋的所有权归林某
正确答案： C解析： -
第10题：
问答题2014年4月1日，陈某与朱某签订了房屋买卖合同，双方约定：陈某将一栋房屋出售给朱某，房价180万元。朱某于2014年4月8日向陈某支付房屋价款，陈某于2014年4月10日向朱某交付了房屋，但双方没有办理产权转移登记。朱某接收房屋后做了装修，并于2014年5月20日将该房屋出租给范某，租期为2年，双方签订了书面租赁合同。2014年6月1日.陈某因病突然去世，全部遗产由其子小陈继承，小陈于2014年6月5日办理了产权过户登记，将该房屋产权过户到自己的名下。2014年6月10日，小陈拟将该房屋作价220万元卖给单某，双方于6月20日办理了产权过户登记。2014年7月1日，单某要求范某返还该房屋，遭到范某的拒绝。2014年7月10日，单某以该房屋做抵押向郭某借款150万元，借款期限1个月，双方于7月1D日签订了抵押合同，并于2014年7月12日办理了抵押登记。8月10日，单某不能清偿到期债务，经双方协商.单某以该房崖作价抵债，双方于8月15日办理了过户登记手续。郭某的抵押权何时设立？正确答案： 郭某的抵押权自2014年7月12日设立。解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题某开发商与李某签订买卖合同，将一套期房以80万元卖给李某。后来，房屋竣工后，开发商又以100万元将该房屋卖给了王某，并办理了预告登记。在交房之前，开发商将该房屋又以110万元卖给了沈某，并交付了房屋。此时，房屋的所有权属于（）。A开发商
B李某
C王某
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第12题：
不定项题（二）2018年年底，王某拟将其所有的位于广东省番禺区的一套房屋出售，于是在某网站上发布了有关房屋位置、户型等房屋出售信息，但表示价格面议。李某看见王某发布的房屋出售信息后当即打电话给王某，双方约定于2019年1月1日看房。1月1日，李某看完房后表示对房屋很满意，但是希望价格能降为100万元，王某决定回家和妻子商议一下。1月10日，王某妻子因患病急需钱，遂同意以100万元的价格将房屋出售给李某。双方于1月12日签订了房屋买卖合同，并约定待2月1日李某付清全部价款后办理房屋过户登记手续。1月18日，王某调查并有确切的证据证明李某经营的小加工厂即将倒闭，根本无力支付购房款，于是要求李某提供担保，李某当场予以拒绝并明确表示无力履行合同，王某提出解除合同。1月20日，王某将房屋以110万元的价格转卖给了郝某，并于当日办理了房屋过户登记手续，郝某当场交付了全部购房款。1月21日，王某提出先借住一段时间，2月20日新房装修好了即搬出去，郝某答应。2月10日，因发生地震，房屋全部坍塌。1.根据我国合同法律制度的规定，下列选项的表述中，不正确的有（ ）。A王某在某网站上发布的房屋出售信息属于要约邀请
B王某在某网站上发布的房屋出售信息属于要约
C李某看见王某发布的房屋出售信息后当即打电话给王某，双方约定于2019年1月1日看房的行为属于承诺
D1月10日王某妻子因患病急需钱，于是同意以100万元的价格将房屋卖给王某的行为属于承诺
E王某和李某于1月12日签订了房屋买卖合同，并约定待2月1日李某付清全部价款后办理房屋过户登记行为属于承诺
正确答案： B解析： -
第13题：
共用题干
齐某与孙某为夫妻，二人于2011年5月1日购买了一套新建商品房。商品房销售合同中购房人只有齐某。2011年6月5日，二人共同向房屋登记机构申请房屋登记。房屋登记机构经审查后，决定不予登记。齐某与孙某申请的房屋登记属于( )。
A:房屋所有权初始登记
B:房屋所有权变更登记
C:房屋所有权转移登记
D:房屋更正登记答案：A,C解析： -
第14题：
张某等人的房屋买卖纠纷
2006年7月10日，张某与黄某订立买卖合同，以500万元的价格向黄某购买一套精装修住房。当日，张某支付了40万元定金，黄某将房屋交付给张某。双方约定：张某应于8月1日前付清余款：黄某应在余款付清后两日内办理房屋过户手续。 7月15日，当地突降特大暴雨，该房屋被淹没，损失额达60万元。8月1日，张某向黄某主张，损失60万元由黄某负担，故张某只支付400万元，同时要求黄某办理房屋过户手续。黄某收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商，张某于8月20日再向黄某支付30万元，同日，黄某将房屋过户至张某的名下。
2006年1 1月1日，张某将房屋出租给叶某，约定租期2年，双方约定可以转租给第三人。 1年后，叶某将房屋转租给肖某，租期为1年。不久，张某以叶某未按期支付租金，要求收回房屋。后经协商，叶某支付租金，肖某遂得以继续承租该房屋。 2008年5月，当地遭台风袭击，肖某由于没有及时关闭窗户致使窗体脱落；房屋外表瓷砖也因恶劣的台风天气大面积脱落。
2008年12月1日，张某与廖某订立房屋买卖合同（合同标的包括房屋里所有的家具和电器），约定价款600万元。并且，合同约定廖某应于2009年4月5日付清全部价款，张某收到房款后交付钥匙给廖某。同年4月5日，廖某未支付价款，张某也没有交付钥匙。 4月10日，该房屋遭窃，房屋里所有值钱的家具和电器都被盗。廖某认为损失应当由张某承担，遂以标的物价值减损为由要求减少价款履行合同。
2009年1月10日，明知张某、廖某之间已签订房屋买卖合同的王某向张某表示愿以650万元的价格购买其房屋。张某同意，即刻与王某订立了房屋买卖合同。王某于次日付清了全部房款。后因国家出台房地产调控政策，王某不具备购房资格，张某与王某之间的房屋买卖合同不能继续履行。
【问题】
1．大暴雨所造成的房屋损失应当由谁来承担？为什么？
2．由于叶某拖欠租金，张某要收回房屋，肖某若要继续承租该房子，可以采取什么措施以阻止张某解除合同？
3. 2008年5月，台风导致房屋受损，该损害应当由谁承担？为什么？
4. 2008年4月10日，该房屋遭窃，廖某可否以标的物价值减损，且损失应当由张某承担为理由，要求减少价款履行合同？为什么？
5．王某明知张某和廖某已经签订了房屋买卖合同仍然与张某签买卖合同，王某和张某的房屋买卖合同效力如何？
6．王某主张解除其与张某的买卖合同，法院可否予以支持？
答案：解析：1．应当由黄某承担。根据法律规定，买卖标的物的风险承担在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。黄某与张某未办理变更登记手续，即还未交付，出卖人黄某应当承担房屋毁损的风险。
2．肖某（次承租人）可以请求代叶某（承租人）支付其欠付张某（出租人）的租金和违约金，使债务消除，以阻止张某解除合同。
3．窗户脱落损失应当由肖某承担，瓷砖脱落损失应当由张某承担。肖某在台风天开窗户有过错，应当承担该损失。瓷砖脱落属于意外风险，应当由所有权人（张某）承担。
4．不可以。廖某没有如期支付价款，属于违约。买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当承担标的物毁损、灭失的风险。因此，廖某不得主张由张某承担损失，从而减少价款。
5．有效。
6．可以。国家调整政策导致王某不能履行合同，王某依情势变更相关规定；可以主张解除合同。
在转移所有权买卖合同中，标的物的风险承担的基本规则都是“交付主义”，即交付前由卖主承担，交付后由买主承担。一般动产的交付以转移占有即完成交付，房屋等不动产则是以变更登记为交付的完成要件；在不转移所有权的合同交易中，如租赁、质押、承揽合同中，风险承担则遵循“所有权主义”，即谁所有谁承担风险。另外，违约情况下的风险承担也是比较特殊，需要重点记忆理解。
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第15题：
朱某有房屋一套，以100万元的价格卖给齐某。双方合同约定：合同订立后3日内齐某搬入居住，产权变更登记自签约起3个月内由朱某负责协助办妥。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖给周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记。现周某要求齐某搬出该房屋。齐某遂与朱某、周某发生纠纷。根据法律规定，下列关于本案中合同效力及有关认定的说法中，正确的有（ ）。A、朱某与齐某的买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效
B、两个房屋买卖合同都有效
C、朱某将房屋卖给周某的行为是侵权行为
D、 齐某现居住在该房屋内的事实状态属于直接占有
E、朱某和周某的行为属于共同侵权，齐某可以起诉请求变更产权登记答案：B,D解析：（1）选项A：房屋产权人变更登记为周某将导致朱某无法履行其与齐某之间的合同，但不直接导致该合同失效。（2）选项B：法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物的所有权及其他物权不能转移；在本题中，朱某签订两个合同时均对该房屋享有处分权，两个合同均自依法成立时生效，但齐某未办理产权登记，最终无法获得房屋产权，只能依据有效成立的房屋买卖合同要求朱某承担相应的违约责任，而周某及时办理了产权过户登记，取得房屋产权。（3）选项CE：齐某尚未取得房屋产权，其对朱某享有的只是合同之债，无“权”可侵；周某是不知情的第三人，因受让合法取得房屋产权，不存在侵权行为。（4）选项D：齐某对该房屋有事实上的管领，属于直接占有。 -
第16题：
某开发商与李某签订买卖合同，将一套期房以80万元卖给李某。后来，房屋竣工后，开发商又以100万元将该房屋卖给了王某，并办理了预告登记。在交房之前，开发商将该房屋又以110万元卖给了沈某，并交付了房屋。此时，房屋的所有权属于（）。
- A、开发商
- B、李某
- C、王某
正确答案:A -
第17题：
2014年4月1日，陈某与朱某签订了房屋买卖合同，双方约定：陈某将一栋房屋出售给朱某，房价180万元。朱某于2014年4月8日向陈某支付房屋价款，陈某于2014年4月10日向朱某交付了房屋，但双方没有办理产权转移登记。朱某接收房屋后做了装修，并于2014年5月20日将该房屋出租给范某，租期为2年，双方签订了书面租赁合同。2014年6月1日.陈某因病突然去世，全部遗产由其子小陈继承，小陈于2014年6月5日办理了产权过户登记，将该房屋产权过户到自己的名下。2014年6月10日，小陈拟将该房屋作价220万元卖给单某，双方于6月20日办理了产权过户登记。2014年7月1日，单某要求范某返还该房屋，遭到范某的拒绝。2014年7月10日，单某以该房屋做抵押向郭某借款150万元，借款期限1个月，双方于7月1D日签订了抵押合同，并于2014年7月12日办理了抵押登记。8月10日，单某不能清偿到期债务，经双方协商.单某以该房崖作价抵债，双方于8月15日办理了过户登记手续。单某是否有权请求范某返还房屋？请说明理由。
正确答案: 单某无权请求范某返还房屋。
根据《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，房屋在单某买受前己经租赁给范某使用。因此.单某无权请求范某返还房屋。 -
第18题：
张某和王某双方约定，张某将自己的一套房屋卖给王某，该房屋位于甲地，张某的住所在乙地，王某的住所在丙地。双方在合同中未就合同履行地作出约定，也未达成补充协议，则交付房屋的履行地为（）。
- A、甲地
- B、乙地
- C、丙地
- D、丁地
正确答案:A -
第19题：
张某以25万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于（）。
- A、典型合同
- B、单务合同
- C、有偿合同
- D、要式合同
- E、双务合同
正确答案:A,C,D,E -
第20题：
多选题邵某有房屋一套，以150万元的价格卖给贺某。双方合同约定：合同订立后7日内贺某搬入居住，产权变更登记自签约起6个月内由邵某负责协助办妥。但是，签约3个月后，邵某又与不知情的袁某签订台同，将该房卖给袁某，价格200万元，并为袁某办理了产权过户登记。现袁某要求贺某搬出该房屋。朝某遂与邵某、袁某发生纠纷。根据法律规定，下列关于本案的说法中，正确的有（）。A郡某与袁某签订的房屋买卖合同无效
B2个房屋买卖合同都有效
C邵某将房屋卖给裒某的行为是侵权行为
D贺某可以拒绝搬出该房屋
E贺某可以要求邵某承担违约责任
正确答案： C,A解析： -
第21题：
单选题某开发商与李某签订买卖合同，将一套期房以80万元卖给李某。后来，房屋竣工后，开发商又以100万元将该房屋卖给了王某，并办理了预告登记。在交房之前，开发商将该房屋又以110万元卖给了沈某，并交付了房屋。此时，房屋的所有权属于（）。A开发商
B李某
C王某
D沈某
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第22题：
单选题张某继承了一套商铺，在办理产权登记前就以300万元的价格卖给了李某，并由李某使用。张某在办理了产权登记后，又以380万元的价格将这套商铺卖给王某，并办理了过户手续。对此，下列选项中正确的说法是（）。A张某与李某间的买卖合同无效
B张某与王某间的买卖合同无效
C这两个买卖合同均有效
D张某办理产权登记前不享有所有权
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第23题：
多选题2015年2月2日，朱某将其房屋以100万元的价格卖与齐某，双方签订的书面合同约定：合同订立后3日内齐某搬入居住，自签约起3个月内由朱某负责协助办妥房屋产权过户登记手续。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖与周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记手续，现周某要求齐某搬出该房屋。根据相关法律制度的规定，下列关于表述正确的有（）。A两个房屋买卖合同都有效
B朱某与齐某的房屋买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效
C周某已取得该房屋的所有权
D齐某有权要求朱某承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金
正确答案： B,D解析： （1）选项AB：当事人之问订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；虽然齐某未办理登记手续，并不影响买卖合同的效力，只是不能取得房屋的所有权。（2）选项C://不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（3）选项D://“商品房买卖合同”订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金；本案中，并非商品房买卖合同，不适用惩罚性赔偿金的规定。