农户甲外出打工，将自己房屋及宅基地使用权一并转让给同村农户乙，5年后甲返回该村。关于甲返村后的住宅问题，下列哪些说法是错误的？（）A、由于甲无一技之长，在外找不到工作，只能返乡务农。政府应再批给甲一处宅基地建房B、根据“一户一宅”的原则，甲作为本*村村民应拥有自己的住房。政府应再批给甲一处宅基地建房C、由于农村土地具有保障功能，宅基地不得买卖，甲乙之间的转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权D、由于与乙的转让合同未经有关政府批准，转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权

（公布答案为ACD）。本题中，甲乙之间的合同是设立地役权的合同，而非对相邻关系的约定，故A项错误。题中没有交代甲丙之间任何关于眺望权的约定，故甲没有对丙承担违约责任的依据，C项错误。地役权应随着土地使用权的转移一并转移，甲乙之间关于地役权的约定并不失去效力，故D项错误。关于B项，地役权合同当事人要求登记的，可以向登记机构申请登记；未经登记不得对抗善意第三人。本题中并未提到当事人登记的情况，应认为未登记，未经登记，不得对抗善意第三人，丙无权禁止丁建高楼，故本书认为，B项也是错误的。

宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。特征：①是农村居民特有的权利，即农民集体的成员才有资格获得宅基地使用权；②该权利是农村居民以“户”的名义取得的权利；③该权利可以继承。

考查宅基地的特别规定。法律依据为《土地管理法》第62条，这是关于宅基地的唯一法律规定。宅基地一户一处，不得转让，需乡镇政府审核及县级政府批准，出卖、出租住房后再申请宅基地不予批准。

宅基地使用权受国家法律的保护，非经法定程序，任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的宅基地使用权。公民依法取得宅基地使用权以后，任何单位和个人都不得非法侵害其使用权。选项A，相邻权不属于一种独立的权利，而是所有权或者使用权的一种延伸，其不存在被侵犯可能；选项B，宅基地所有权属于集体，乙对其宅基地享有用益物权，不享有所有权；选项D，甲的行为对乙的房屋没有造成任何侵害，不可能侵犯乙的房屋所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

宅基地使用权人对宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于家庭生产和经营活动。

《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第31条规定：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本题中，甲经政府批准后在其宅基地上盖楼房，属于合法建造房屋，自房屋建成时甲取得所有权，不需要办理登记手续。甲死亡后，乙通过继承取得物权，自继承开始时取得房屋所有权，也不需要进行登记。但是乙将该房屋进行处分时，应当进行登记，不登记的，不发生物权变动的效力。虽然乙已将房屋交付给丙占有使用，但是由于未办理登记，丙不能取得所有权．房屋的所有权人依然是乙．C项正确。

【考点】合同有效的条件【详解】由于对于金钱占有即所有，因此甲用共同存款购买保险系属于有权处分，其与乙公司之间订立的合同是有效的，A项当选。宅基地使用权如果抵押，债权人行使抵押权，将会给集体利益造成损害，根据《合同法》第52条的规定，此种合同应为无效，故B项不当选。选项C，由于合同的一方当事人是精神病人，如果该精神病人是无民事行为能力人，则合同无效，如果该精神病人是限制民事行为能力人，则合同效力待定，因此C项不当选。选项D，《民法通则》第17条规定：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人……没有第一款规定的监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”由于查找不到精神病人的近亲属，民政部门可以监护人的身份与甲达成赔偿协议。故D项当选。

本题考查农村宅基地使用权的转让。 《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定是有关农村房屋和宅基地转让的基本规定，非常简略，又没有相应的司法解释，所以实践中纠纷不断，而法院判决五花八门。本题四个选项涉及两大问题，A、B项：关于“一户一宅”原则，《土地管理法》第62条第1款和第4款有明确规定，其基本内容是：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。其原因在于房地一体，地随房走，农民将房屋出卖，等于将房屋所附着的宅基地（扩大至整个宅基地，包括没有建房的庭院、空地）的使用权转让给买方，卖方日后不能再行申请宅基地，否则违反“一户一宅”原则。据此，A、B两项错误。
C项：关于农村宅基地使用权转让合同的效力，法律没有明确规定，实践中争议很大。一般的司法实践是：（1）不允许单纯转让宅基地使用权，但允许通过出卖房屋连带地将宅基地使用权转让给他人；（2）不允许将房屋卖给外地人特别是城市居民，但允许将房屋卖给本村村民。至于农村房屋转让需要办理何种程序，同样没有法律规定，一般的做法是在本村村委会进行备案（如果有房产证、宅基地使用权证，则需要办理相应的变更手续）。因为宅基地使用权转让不涉及宅基地重新规划审批问题，通常也不需要人民政府或者相关部门批准。C项认为“农村土地具有保障功能”，并基于此得出结论说“宅基地不得买卖”实属错误。
D项：该项认为宅基地使用权转让合同因为未经有关政府批准而无效，同样错误。首先，没有法律、行政法规规定宅基地使用权转让需要经过政府批准。其次，即便有法律、行政法规作出此类规定，该规定也属于管理性强制性规范而不是效力性强制性规范（参见《合同法解释（二）第14条》），是否经过批准只会影响宅基地使用权变动的物权效果，而不会影响转让宅基地使用权的债权合同的效力。故，无论从哪个角度分析，D项都是错误的。

宅基地使用权，是指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施从而对此宅基地享有的占有和使用的权利。

甲乙之间的合同是设立地役权的合同，而非对相邻关系的约定。甲转让房屋于丙，题中没有交代甲丙之间任何关于眺望权的约定，甲没有对丙承担违约责任的依据。地役权本身并不因土地转让而失去效力。

依土地管理法及有关规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制,农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。《物权法》一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地所有权的主体属于农村集体经济组织。