用费用现值对多方案进行比选时，各方案的产出应（），且计算期应（）。

互斥型方案的选优分计算期相等和计算期不等两种情况。计算期相同时，方案比选可采用效益比选法、费用比选法和最低价格法；计算期不同时，可采用年值法、最小公倍数法或研究期法等进行方案比选。费用比选法是指通过比较备选方案的费用现值或年值，从中择优。费用比选法包括费用现值法和费用年值法，适用于备选方案的收益难以估计的情况。

用年值法使用的指标有净年值和费用年值，其中，使用净年值法时，以年值较大的方案为优；使用费用年值法时，较低的方案为较优方案。

提示 在进行互斥方案选优时，若备选方案的收益率基本相同，可计算方案的费用现值或费用年值进行方案比选。

B 选项一般不适用于计算期不等的互斥方案必选，CD 需要换算为相同的计算期，不能直接使用。参见教材P326-327。

年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。这种方法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定。

选项B，用最小公倍数法求得的计算期过长，甚至远远超过所需的项目寿命期或计算期的上限，这就降低了所计算方案经济效果指标的可靠性和真实性，因此不适合用最小公倍数法确定共同计算期；选项D，用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小不会影响方案比选结果。
年值折现法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定；用年值折现法求净现值时，共同计算期的取值大小不会影响方案比选结果，在实际运用中，共同计算期的取值通常不大于最长的方案计算期，不小于最短的方案计算期；选择最短的7年为共同计算期，按年值折现法，方案1和2的净现值分别为：NPV₁=-1000+400/12%[1-1/(1+12%)⁷]=825.50（万元）；NPV₂={-1500*[12%(1+12%)⁸/(1+12%)⁸-1]+750}*[(1+12%)⁷-1]/12%(1+12%)⁷=2039.98（万元）。通过计算比较，方案2的净现值在第7年较大，为较优方案。
不确定性分析是房地产投资决策的重要依据，其意义主要体现在两个方面：①不确定性分析有助于投资决策的科学化。通过对不确定因素的综合分析，可以对投资方案作进一步的分析判断，以评价投资方案的可行性，在一定程度上避免决策失误所带来的巨大损失：②不确定性分析有助于加强项目的风险管理和控制。通过对投资项目的不确定性分析，可以使投资者认识到项目的主要不确定因素来源于何处，将对项目产生多大的影响，从而采取有针对性的措施，在风险一旦来临的时候不会束手无策，可以从容应对，以减少风险损失。
盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析。
选项A，变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险；选项C，资本价值风险是指收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异而导致的风险；选项D，持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。

在进行互斥方案选优时，若备选方案的收益率基本相同，可计算方案的费用现值或费用年值进行方案比选。
答案:D

是寿命期不同的方案比选：甲方案：NAV=100×(A/P，10，6)=100/4.355乙方案：NAV=130×(A/P，10，10)=130/6.145

此题考查互斥方案比选准则。净现值法进行寿命期相等的互斥方案比选时，剔除NPV<0的方案，再从NPV≥0的方案中选取NPV最大者即为最优方案。净年值法进行互斥方案比选时，从净年值NAV≥0的方案中选取NAV最大者为最优方案。内部收益率法不能用于互斥方案的比选。当互斥方案的效益相同或基本相同时，可仅考虑各方案的投资和运行费用，采用费用现值法，费用现值之和最小的方案即为最佳方案。净现值率的评价准则是净现值率NPVR≥0，则从经济上应考虑接受该项目。

考点: 建设方案的经济比选。在互斥的条件下，经济比选包括两个部分内容：一是考察各个方案自身的经济效果，即绝对效果检验；二是考察哪个方案较优，即相对效果检验。两种检验的目的和作用不同，通常缺一不可。前者的比选方法参见本节独立型方案比选，确保每个方案的整体功能应达到目标要求，盈利性达到可以接受水平，包含的范围、时间一致，效益和费用的计算口径应一致。对于后者的比选方法，目前国内外常用的方案比选方法有两类：考虑资金时间价值的动态分析法；不考虑资金时间价值的静态分析法。方案比选一般以动态分析法为主。在方案初选阶段，可采用静态分析法。 @##