多选题房地产估价收益法的运营费用中，不包括（）。A折旧额B改扩建费用C管理费D人工费E抵押贷款还本付息额

题目
多选题
房地产估价收益法的运营费用中，不包括（）。
A

折旧额

B

改扩建费用

C

管理费

D

人工费

E

抵押贷款还本付息额

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1.()被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。A、市场比较法B、成本法C、剩余法D、收益还原法

2.采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（ ）。A．净收益估计过高B．收益期限估计过长C．运营费用估计过高D．资本化率估计过低E．考虑了无形收益

3.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（ ）。A.确定的收益期限长B.预测的净收益大C.选取的报酬率高D.预测的运营费用高E.考虑了净收益增长

4.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A．空置率偏小B．运营费用偏大C．收益期限偏短D．报酬率偏高

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  • 第1题：

    采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（）。

    A、净收益估计过高
    B、收益期限估计过长
    C、运营费用估计过高
    D、获取净收益过于可靠
    E、考虑了无形收益

    答案：A,B,D
    解析：
    收益法估价时，价值高低取决于3个因素：（1）未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高；（2）获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高；（3）获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，价值越高。

  • 第2题：

    房地产估价的主要方法不包括（）。

    A、房地产估价的市场法
    B、房地产估价的成本法
    C、房地产估价的收益法
    D、房地产估价的德菲尔法
    E、房地产估价的专家评估法

    答案：D,E
    解析：
    房地产估价的主要方法有市场法、收益法。成本法、假设开发法。

  • 第3题：

    收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（　）。

    A、抵押贷款还本付息额
    B、房地产折旧额
    C、重置提拨款
    D、房地产改扩建费用
    E、所得税

    答案：A,B,D,E
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。

  • 第4题：

    抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（　）


    答案：错
    解析：
    本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。参见教材P171。

  • 第5题：

    收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（　）。

    A.抵押贷款还本付息额
    B.房地产折旧额
    C.重置提拨款
    D.房地产改扩建费用
    E.所得税

    答案：A,B,D,E
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。

  • 第6题：

    房地产估价的基本估价方法不包括（）。

    • A、市场法
    • B、收益法
    • C、占有法
    • D、成本法

    正确答案:C

  • 第7题：

    收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

    • A、自然寿命
    • B、合同约定
    • C、净运营费用
    • D、法律规定

    正确答案:A,B,D

  • 第8题：

    房地产估价收益法的运营费用中，不包括（）。

    • A、折旧额
    • B、改扩建费用
    • C、管理费
    • D、人工费
    • E、抵押贷款还本付息额

    正确答案:A,B,E

  • 第9题：

    单选题
    从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是（）.
    A

    市场比较法

    B

    收益估价法

    C

    成本估价法

    D

    假设开发法


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    多选题
    房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（　）。
    A

    确定的收益期限长

    B

    预测的净收益大

    C

    选取的报酬率高

    D

    预测的运营费用高

    E

    考虑了净收益增长


    正确答案： A,B,E
    解析： 收益法的影响因素

  • 第11题：

    单选题
    房地产估价的基本估价方法不包括（）。
    A

    市场法

    B

    收益法

    C

    占有法

    D

    成本法


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    收益法中的运营费用率是（）。
    A

    运营费用与潜在毛收入之比

    B

    运营费用与有效毛收入之比

    C

    运营费用与总收益之比

    D

    运营费用与净收益之比


    正确答案： B
    解析： 本题考查运营费用率的概念。运营费用率＝运营费用／有效毛收入。

  • 第13题：

    收益法中的运营费用率是()。

    A:运营费用与潜在毛收入之比
    B:运营费用与有效毛收入之比
    C:运营费用与总收益之比
    D:运营费用与净收益之比

    答案：B
    解析：
    本题考查运营费用率的概念。运营费用率=运营费用/有效毛收入。

  • 第14题：

    房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有()。

    A:确定的收益期限长
    B:预测的净收益大
    C:选取的报酬率高
    D:预测的运营费用高
    E:考虑了净收益增长

    答案：A,B,E
    解析：
    从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

  • 第15题：

    收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（　）。

    A、电梯折旧费
    B、租赁保证金利息
    C、房地产税
    D、企业（个人）所得税
    E、房屋保险费

    答案：B,D
    解析：
    考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。

  • 第16题：

    收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（　　）。

    A．电梯折旧费
    B．租赁保证金利息
    C．房地产税
    D．企业（个人）所得税
    E．房屋保险费

    答案：B,D
    解析：
    运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中，租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。

  • 第17题：

    在收益性房地产估价中，房地产的（ ），评估价值会越高。

    A.收益期限越短
    B.报酬率越高
    C.未来净收益越大
    D.运营费用越大

    答案：C
    解析：

  • 第18题：

    从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是（）.

    • A、市场比较法
    • B、收益估价法
    • C、成本估价法
    • D、假设开发法

    正确答案:B

  • 第19题：

    运用收益法估价（无论是报酬资本化法还是直接资本化法），需要预测估价对象的未来收益，可用于收益法中转换为价值的未来收益不包括（）。

    • A、净运营收益
    • B、潜在毛收入
    • C、有效净收入
    • D、税前现金流量

    正确答案:C

  • 第20题：

    多选题
    房地产估价的主要方法不包括（　）。
    A

    房地产估价的市场法

    B

    房地产估价的成本法

    C

    房地产估价的收益法

    D

    房地产估价的德菲尔法

    E

    房地产估价的专家评估法


    正确答案： C,E
    解析： 主要的房地产估价方法。

  • 第21题：

    多选题
    收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有( )。(2013年试题)
    A

    电梯折旧费

    B

    租赁保证金利息

    C

    房地产税

    D

    企业(个人)所得税

    E

    房屋保险费


    正确答案： E,A
    解析：

  • 第22题：

    单选题
    若是运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益，可用于收益法中转换为价值的未来收益不包括（）。
    A

    潜在毛收入

    B

    期末转售收益

    C

    有效净收入

    D

    净运营收益


    正确答案： C
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    房地产评估中，收益法中的预测估价对象的未来收益不包括（  ）。
    A

    潜在毛收入

    B

    预期收入

    C

    有效毛收入

    D

    净运营收益


    正确答案： D
    解析：

  • 第24题：

    多选题
    房地产估价收益法的运营费用中，不包括（）。
    A

    折旧额

    B

    改扩建费用

    C

    管理费

    D

    人工费

    E

    抵押贷款还本付息额


    正确答案： A,B
    解析： 本题考查运营费用的内容。运营费用不包括房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税四项。

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