单选题甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( )。A 按工业用途估价B 按居住用途估价C 按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D 先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

题目
单选题
甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应(  )。
A

按工业用途估价

B

按居住用途估价

C

按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D

先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

相似考题

1.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。A．800万元B．1000万元C．1800万元D．800万-1000万元

2.（三）某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价，第 8 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。A．商业用途B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混合用途

3.(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。A．商业用途B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混合用途

4.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

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  • 第1题：

    9～12 某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

    第 9 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。

    A．商业用途

    B．工业用途

    C．估价师确定的用途

    D．商业与工业混合用途


    正确答案：B

  • 第2题：

    （三）　　某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
    　　
    请问：
    　　
    1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？
    　　
    2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？
    　　
    3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？


    答案：
    解析：
    1．（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。
    　　理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。
    　　
    （2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
    　
    　理由：工业房地产估价的常用方法有：①成本法；②市场法；③收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。
    　　
    2．（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：
    　
    　①建筑物拆除费用；
    　　
    ②土地开发费用（如七通一平费用）；
    　
    　③其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
    　　
    （2）已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变为可出让的土地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。
    　　3．（1）出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业。
    　　理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次出让进行评估时，应按商业用途评估。
    　　
    （2）适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
    理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：①收益法；②成本法；③市场法。建设用地使用权价格（简称地价款），主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设用地，可采用的估价方法为：假设开发法、市场法和基准地价修正法。

  • 第3题：

    ××市东区××庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，××房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？


    答案：
    解析：
    该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。
    　　如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。
    　　根据《房地产估价理论与方法》教材P304。

  • 第4题：

    指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）
    本次估价背景情况如下：
    估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。
    以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：
    3.估价对象最高最佳利用分析
    估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：
    （1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
    1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；
    2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；
    3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；
    4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；
    5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；
    6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。
    该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
    登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：
    1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；
    2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。
    （九）估价对象风险提示
    估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。


    答案：
    解析：
    1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，
    改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。
    2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，
    改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润≤现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。
    3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，
    改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。
    4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，
    改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。

  • 第5题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

    该宗房地产的再次抵押价值为（　）。

    A、首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
    B、再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
    C、再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数
    D、再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

    答案：D
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。再次抵押价值=再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数。

  • 第6题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

    对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（　）。

    A、交通条件
    B、地理位置
    C、基础设施完备程度
    D、公共设施完备程度

    答案：D
    解析：
    本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况包括交通条件、基础设施、地理位置等，不包括公共设施完备程度。

  • 第7题：

    (三)
    某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
    9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。

    A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值
    B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值
    C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值
    D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值

    答案：D
    解析：
    抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。

  • 第8题：

    某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（　　）。

    A．技术上的可能
    B．经济上的可行
    C．价值最大化
    D．法律上许可

    答案：D
    解析：
    最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。

  • 第9题：

    现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（　）。

    • A、800万元
    • B、1000万元
    • C、1800万元
    • D、800～1000万元

    正确答案:D

  • 第10题：

    单选题
    某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）.
    A

    技术上的可能

    B

    经济上的可行

    C

    价值最大化

    D

    法律上许可


    正确答案： A
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（　）。
    A

    800万元

    B

    1000万元

    C

    1800万元

    D

    800～1000万元


    正确答案： B
    解析： 根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，该宗土地的评估价值可综合其他因素在两种用途的价格之间确定。

  • 第12题：

    单选题
    现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，该宗土地的评估价值应为（　）。
    A

    800万元

    B

    1000万元

    C

    1800万元

    D

    800～1000万元之间


    正确答案： C
    解析：

  • 第13题：

    若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。

    A．商业用途

    B．工业用途

    C．估价师确定的用途

    D．委托方确定的用途


    正确答案：B

  • 第14题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
    下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。
    A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
    B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
    C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
    D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题


    答案：B
    解析：

  • 第15题：

    估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

    由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（　）。

    　　A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产
    　　B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产
    　　C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门
    　　D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值

    答案：B
    解析：
    根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。

  • 第16题：

    甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
    关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（ ）。

    A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
    B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值
    C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
    D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值

    答案：D
    解析：
    本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。

  • 第17题：

    甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
    该宗房地产的再次抵押价值为（）。
    A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
    B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
    C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数
    D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数


    答案：D
    解析：

  • 第18题：

    甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
    甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。
    A.按工业用途估价
    B.按居住用途估价
    C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
    D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合


    答案：A
    解析：

  • 第19题：

    甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
    受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。
    A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
    B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
    C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
    D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估


    答案：C
    解析：

  • 第20题：

    某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）

    • A、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用
    • B、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用
    • C、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利
    • D、按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果

    正确答案:B,C,D

  • 第21题：

    经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（　）。

    • A、该地块的最佳土地用途为住宅
    • B、出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误
    • C、按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高
    • D、投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

    正确答案:C

  • 第22题：

    单选题
    现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。则该宗土地的评估价值应为( )万元。
    A

    800

    B

    1000

    C

    1800

    D

    800~1000


    正确答案： C
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应(  )。
    A

    按工业用途估价

    B

    按居住用途估价

    C

    按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

    D

    先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合


    正确答案： B
    解析：

  • 第24题：

    多选题
    某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）
    A

    预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用

    B

    预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用

    C

    认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利

    D

    按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果


    正确答案： C,D
    解析： 估价人员按照最高最佳使用原则，关注的是估价对象在各种可能的情况下如何实现最大的价值。

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