问答题某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
题目
相似考题
参考答案和解析
②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。
③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资;否则，就说明不值得投资。
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第1题：
甲公司为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2010年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，2010年的公允价值为10000万元，租赁期为10年．甲公司对该商品房采用公允价值模式后续计量，预计使用寿命为50年，预计净残值为零．当年年来该商品房的公允价值仍为10000万元，假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2010年12月31．日资产负债表项目列报正确的是( )．
A．存货为10000万元
B．固定资产9000万元
C．投资性房地产为10000万元
D．投资性房地产为9000万元
正确答案：C
【答案】C
【解析】甲公司2010年12月31日资产负债表项目列报正确的是投资性房地产为10000万元，采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧和摊销，期末采用公允价值计量。
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第2题：
某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。A、乙<丙<甲
B、甲<乙<丙
C、丙<甲<乙
D、乙<甲<丙答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。根据公式：V=§÷E（NPV），V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。 -
第3题：
某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。（ ）答案：错解析：考点:开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。（土地增值税属于销售税费，不在计算基数中）成本利润率应为360/2200＝16.36%。 -
第4题：
王某需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过5天时间，甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源，乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。
2.李某参加了王某与乙房地产开发公司的洽谈，帮助王某以19.3万元的价格订立了《商品房预售合同》，甲房地产经纪公司的这项业务活动属于（ ）。A、 代理行为
B、 居间行为
C、 房地产投资咨询行为
D、 房地产价格咨询行为答案：B,D解析：居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中最原始的一种方式，相对于代理，其特点是经纪人在成功撮合交易之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。 -
第5题：
某公司注册资本100万元，某投资人拟投资100万元人民币，占该公司2%的股份，公司投资后估值为（）。
- A、500万元
- B、5000万元
- C、2000万元
- D、200万元
正确答案:B -
第6题：
评估人员对一幢商业楼房进行评估，可参照交易实例的房地产总积分为96分，市场交易价格为1500万元，该待估建筑物的房地产总积分为80分，则待估该建筑物的评估值约为（）。
- A、1800万元
- B、1500万元
- C、1450万元
- D、1250万元
正确答案:D -
第7题：
A县二级资质甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）于2004年6月设立。甲公司2010年销售收入达到1500万元，并获得了正常利润。甲房地产开发有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构顺风房地产估价有限公司，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。按照规定，目前顺风房地产估价有限公司最少应有（）名以上专职注册房地产估价师。
- A、5
- B、8
- C、10
- D、15
正确答案:D -
第8题：
A县二级资质甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）于2004年6月设立。甲公司2010年销售收入达到1500万元，并获得了正常利润。甲房地产开发有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构顺风房地产估价有限公司，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。根据经济学原理，甲公司2010年的经济成本为（）万元。
- A、750
- B、1500
- C、2000
- D、2850
正确答案:B -
第9题：
A县二级资质甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）于2004年6月设立。甲公司2010年销售收入达到1500万元，并获得了正常利润。甲房地产开发有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构顺风房地产估价有限公司，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。根据规定，目前二级资质甲公司注册资本最低应为（）万元。
- A、750
- B、850
- C、2000
- D、2850
正确答案:C -
第10题：
单选题甲公司为房地产开发企业，2012年12月30日，将一栋刚开发完成的商品房，以经营租赁方式提供给乙公司使用，实际开发成本10000万元，甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，租赁期为10年，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2013年12月31日资产负债表项目填列正确的是（）。A存货10000万元
B固定资产9000万元
C投资性房地产12000万元
D投资性房地产9000万元
正确答案： B解析： 采用成本模式计量的投资性房地产计提折旧和减值，期末按账面价值列示=10000-10000/10=9000（万元）。 -
第11题：
多选题甲公司（房地产开发公司）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2016年12月10日，甲公司与乙公司签订经营租赁合同，将其原开发的用于对外销售的商品房出租给乙公司使用，租期为3年，租赁期开始日为2017年1月1日。转换当日，甲公司该商品房的成本为6500万元，已计提存货跌价准备500万元，公允价值为6900万元。不考虑其他因素，则关于该项转换，下列说法中正确的有（）。A甲公司原作为存货的商品房转换为投资性房地产的日期为2016年12月10日
B存货转换为投资性房地产，转换日，投资性房地产的入账价值为6900万元
C存货转换为投资性房地产，转换日，应确认公允价值变动损益900万元
D存货转换为投资性房地产，转换日，应确认其他综合收益900万元
正确答案： A,B解析： -
第12题：
单选题私募基金个人投资者要求持有金融资产不低于300万元，前述金融资产不包括( )。A乙持有上市公司股票市值500万元
B甲持有银行活期存款500万元
C丙持有房地产估值价值500万元
D丁持有信托计划价值500万元
正确答案： C解析： -
第13题：
某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。A、0.40
B、0.60
C、2.50
D、5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。 -
第14题：
某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（ ）答案：对解析：本题考查的是开发利润。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。投资利润率=开发利润/（土地成本+开发利润+管理费用+销售费用）=360/2000=18%。 -
第15题：
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。
该房地产公司必须具备（ ）万元的最低资本金。A.100
B.4000
C.5000
D.2000答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。普通商品房最低资本金比例为20%，2亿×20%=4000万。参见教材P108。 -
第16题：
甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。2020年12月将投资性房地产转为开发产品，转换日该投资性房地产的原值为50 000万元，已计提折旧10 000万元，未计提减值准备。不考虑其他因素，甲公司转入“开发产品”科目的金额为（ ）万元。
A.50000
B.40800
C.40200
D.40000答案：D解析：成本模式计量下的转换，应按账面价值确认开发产品的成本，“开发产品”＝50 000－10 000＝40 000（元）。 -
第17题：
甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。2012年12月将投资性房地产转为开发产品，转换日该投资性房地产的原值为50000万元，已计提折旧10000万元，则转入“开发产品”科目的金额为（）万元。
- A、50000
- B、40800
- C、40200
- D、40000
正确答案:D -
第18题：
某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
正确答案: ①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可程度等)不同，其投资价值(报价)是存在差异的。
②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。
③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资;否则，就说明不值得投资。 -
第19题：
某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元;净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
- A、乙<丙<甲
- B、甲<乙<丙
- C、丙<甲<乙
- D、乙<甲<丙
正确答案:A -
第20题：
王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为40万元的商品住宅一套。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了10万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还（）。
- A、20万元
- B、10万元
- C、16万元
- D、18万元
正确答案:D -
第21题：
单选题甲公司为房地产开发企业，2013年1月1日，将一栋刚开发完成的商品房，以经营租赁方式提供给乙公司使用，实际开发成本10000万元，甲公司对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，出租时的公允价值为10000万元，租赁期为10年，预计使用寿命为50年，预计净残值为0。当年年末该投资性房地产的公允价值为12000万元，假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2013年12月31日资产负债表项目填列正确的是（）。A存货10000万元
B固定资产9000万元
C投资性房地产12000万元
D投资性房地产9000万元
正确答案： B解析： 甲公司2013年12月31日资产负债表项目填列正确的是投资性房地产为12000万元，采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧和摊销，期末采用公允价值计量。 -
第22题：
多选题甲公司与乙公司均为增值税-般纳税人，适用的增值税税率为17%。2010年甲、乙公司发生如下业务。 (1)8月，甲公司以-台生产经营用设备换入乙公司的-项投资性房地产，交换具有商业实质。甲公司换出设备的原价为200万元，已使用1.5年，已提折旧50万元，已提减值准备20万元，公允价值为160万元。乙公司换出的投资性房地产采用公允价值模式计量，账面余额为140万元，其中成本为100万元，公允价值变动(借方)为40万元，公允价值为170万元。乙公司另向甲公司支付银行存款17.2万元。甲公司为取得上述房地产，用银行存款支付契税、手续费等共计4万元。甲公司换入该项房地产当日将其对外出租，作为投资性房地产核算。乙公司因换出房地产应交营业税9万元，乙公司将换人设备作为固定资产核算。 (2)10月，甲公司将-项账面价值为110万元的持有至到期投资与乙公司-项公允价值为100万元的土地使用权相交换，未发生其他款项的收付。 下列有关甲公司的会计处理，说法正确的有（ ）。A换入投资性房地产的成本为142.8万元
B支付的契税、手续费等应计入当期损益
C换入投资性房地产的成本为174万元
D换出设备的处置利得为30万元
E换出持有至到期投资应确认投资收益-10万元
正确答案： C,D,E解析： 选项B，为换入房产支付的契税、手续费等应计人换入房地产成本;选项C，换入投资性房地产的成本=160+支付的补价10+4=174(万元);选项D，换出设备的处置利得=160-(200—50—20)=30(万元);选项E，资料(2)不属于非货币性资产交换，甲公司换出的持有至到期投资按账面价值110万元结转，换入土地使用权的入账价值为100万元，借方差额作为持有至到期投资的处置损益，记入“投资收益”。 -
第23题：
单选题甲公司与乙公司进行资产置换，假定该项交换具有商业实质且其公允价值能够可靠计量。甲公司换出：投资性房地产账面价值为6000万元（其中成本为5000万元，公允价值变动为1000万元），公允价值为8000万元。乙公司换出：交易性金融资产账面价值为6000万元（其中成本为5800万元，公允价值变动为200万元），公允价值为7500万元。另外，甲公司收到银行存款500万元。各项资产交换前与交换后的用途不变。不考虑其他因素，下列关于甲公司和乙公司的会计处理，正确的是（ ）。A甲公司换出投资性房地产应确认营业利润3000万元
B甲公司换出投资性房地产应确认其他业务收入6000万元
C乙公司换入投资性房地产的入账成本为8000万元
D乙公司影响营业利润的金额为1700万元
正确答案： B解析：
A项，甲公司换出投资性房地产应确认营业利润=8000-6000=2000（万元）。B项，甲公司换出投资性房地产应确认其他业务收入8000万元。D项，乙公司换出交易性金融资产影响营业利润的金额=7500-6000-200+200=1500（万元）。