（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1．这样的做法有哪些错误?2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

题目

（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

请问：

1．这样的做法有哪些错误?

2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

相似考题

1.(二)2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例．可否选取其作为可比实例?为什么?2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

2.房地产交易包括房地产买卖与出租,故对房地产的评估既包括对房地产售价的评估,也包括对租金的评估。具体需要评估的房地产业务有()。A、土地成片出租B、土地开发经营C、房地产买卖D、房地产出租

3.2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

4.需要评估的房地产业务有()。A.土地成片出租B.土地开发经营C.房地产买卖D.房地产出租

参考答案和解析
正确答案：
1．错误：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分）
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分）
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2分）（共2分）

更多“(三)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商 ”相关问题

  • 第1题：

    某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

    问题：

    1．这样的做法有哪些错误?

    2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?


    正确答案：
    1．错误：
    ①由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
    ②未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。
    ③不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
    ④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。
    2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
    [试题分析]
    本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。

  • 第2题：

    甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
    已出租的房地产转让估价，应评估（　）。

    A.承租人权益价值
    B.出租人权益价值
    C.无租约限制价值
    D.投资价值

    答案：B
    解析：
    本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

  • 第3题：

    某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
    请问：
    1.这样的做法有哪些错误？
    2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？


    答案：
    解析：
    1.错误：
    (1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
    (2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
    (3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
    (4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。
    2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

  • 第4题：

    某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
    <1> 、这样的做法有哪些错误？
    <2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？


    答案：
    解析：
    本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
    （1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
    （2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
    （3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
    （4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
    本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
    具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

  • 第5题：

    某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

    房地产估价师在评估时应（　）。

    A、对于租赁不予考虑
    B、评估无租约限制价格
    C、评估承租人权益价格
    D、评估出租人权益价格

    答案：D
    解析：
    本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

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