某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。A．39．51B．49．39C．49．96D．62．45

考察现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有还本付息的现金流出，其他都涉及。

考察投资收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年，投资收益率=年息税前利润/项目总投资*100%，甲的投资收益率=40/300*100%=13.33%；乙的投资收益率=60/400*100%=15%；丙的投资收益率=75/500*100%=15%。所以答案为C。

已知ic=12%，将每年的净现金流量折现到投资起始点，再于初始投资求和。项目的财务净现值FNPV：FNPV=-2600+500/(1+12%)+600/(1+12%)2++800/12%[1-1/(1+12%)6-2]×(1+12%)-2=261.84（万元）

互斥方案，即选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。本题中，张某要对甲、乙、丙三个投资方案进行比较，选择其中最有利的一个方案进行投资。故在进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为互斥方案。


净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比。本题中，甲方案的净现值NPV_甲=40/105*{1-[1/(1+10%)⁹]}+350/(1+10%)₁₀-300≈65.3（万元），甲方案的净现值率NPVR_甲=NPV_甲/投资现值*100%=65.30/300*100%≈21.77%；乙方案的净现值NPV_乙=60/10%*{1-[1/(1+10%)⁹]}+460/(1+10%)¹⁰-400≈122.89(万元),乙方案的净现值率NPVR_乙=NPV_乙/投资现值*100%=122.89/400*100%≈30.72%；丙方案的净现值NPV_丙=75/10%*{1-[1/(1+10%)⁹]}+520/（1+10%）¹⁰-520≈132.41（万元），丙方案的净现值率NPVR_丙=NPV_丙/投资现值*100%=132.41/520*100%≈25.46%。比较三个投资方案的净现值率的大小为乙＞丙＞甲，可知从优到劣的排列顺序是乙、丙、甲。


本题中，三个投资方案的经营期限相同。各投资方案投资收益率=1/动态投资回收期*100%=年净经营收入/初始投资*100%，故甲方案的投资收益率=40/300*100%≈13.33%，乙方案的投资收益率=40/400*100%=15%，丙方案的投资收益率=75/500*100%=15%。因此，甲＜乙=丙。


房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资。从现金流出看，购买型房地产置业投资主要由购买房地产的投资和运营期内的经营成本两部分组成。购买投资是现金流量系统中起始点的初始投资，经营成本是投资方案现金流量表中经营期现金流出的主体部分。另外，在计算期内，投资方案现金流出中也包括经营税金。

本题考查的是方案经济比选方法的选择。净现值法和差额投资内部收益率法适用于开发经营期相同的方案比选，等额年值法适用于开发经营期不同的方案间比选。D不存在此种比选方法。

本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，Δ IRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；Δ IRR2-3=12%和ΔIRR3-4 =14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

PCA = 10 000 + 5 500(P/A,15%,3) +6 500(P/A,15% ,3) (P/F,15 % ,3) - 3 500(P/F,15% ,6)= 30 808. 89(万元）；
PCB = [12 000+5 000(P/A,15%,3) + 6 000(P/A,15% ,3)(P/F,15% ,3)+7000(P/A,15% ,3)(P/F,15%,6) - 2000(P/F,15%,9)](P/A,15%,6)(A/P,15%,9) = 30 738.32(万元）；
方案B为最优方案。

1. Aca=[10000+5500(P/A，15％，3)+6500(P/A，15％，3)(P/F，15％，3)-3500(P/F，
15％，6)]/(P/A，15％，6)=(10000+12556.5+9764.39-1512)/3.784=8141.88(万元)
Acb=[12000+5000(P/A，15％，3)+6000(P/A，15％，3)(P/F，15％，3)-4500(P/F，15
％，6)]/(P/A，15％，6) =(12000+11415+9013.28-1944)/3.784=8056.10(万元)
经比较得知，B方案较优。

出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期。经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期。房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。

考察投资方案的类型。受资金约束，张某只能在三个方案中选择一个，属于互斥方案。

对于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目，可选用投资回收期、财务内部收益率、资本金利润率等作为分析指标。对于出售型房地产开发投资项目，可选用财务净现值、成本利润率等作为分析指标。

互斥方案，即选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。本题中，张某要对甲、乙、丙三个投资方案进行比较，选择其中最有利的一个方案进行投资。故在进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为互斥方案。


净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比。本题中，甲方案的净现值NPV_甲=40/105*{1-[1/(1+10%)⁹]}+350/(1+10%)₁₀-300≈65.3（万元），甲方案的净现值率NPVR_甲=NPV_甲/投资现值*100%=65.30/300*100%≈21.77%；乙方案的净现值NPV_乙=60/10%*{1-[1/(1+10%)⁹]}+460/(1+10%)¹⁰-400≈122.89(万元),乙方案的净现值率NPVR_乙=NPV_乙/投资现值*100%=122.89/400*100%≈30.72%；丙方案的净现值NPV_丙=75/10%*{1-[1/(1+10%)⁹]}+520/（1+10%）¹⁰-520≈132.41（万元），丙方案的净现值率NPVR_丙=NPV_丙/投资现值*100%=132.41/520*100%≈25.46%。比较三个投资方案的净现值率的大小为乙＞丙＞甲，可知从优到劣的排列顺序是乙、丙、甲。


本题中，三个投资方案的经营期限相同。各投资方案投资收益率=1/动态投资回收期*100%=年净经营收入/初始投资*100%，故甲方案的投资收益率=40/300*100%≈13.33%，乙方案的投资收益率=40/400*100%=15%，丙方案的投资收益率=75/500*100%=15%。因此，甲＜乙=丙。


房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资。从现金流出看，购买型房地产置业投资主要由购买房地产的投资和运营期内的经营成本两部分组成。购买投资是现金流量系统中起始点的初始投资，经营成本是投资方案现金流量表中经营期现金流出的主体部分。另外，在计算期内，投资方案现金流出中也包括经营税金。

本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；ΔIRR2-3 =12%和ΔIRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2， 再淘汰F3，最后淘汰F4。

当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。

此题考查互斥方案比选的方法。寿命期相等的互斥方案比选，可以采用净现值、费用现值、净年值、增量净现值、增量内部收益率方法。该题中收益等未知，故求不出净现值、净年值等。而当互斥方案的效益相同或基本相同时，可以仅考虑各方案的投资和运行费用，可采用费用现值法，这种方法是将不同方案的投资现值与年运行成本现值相加，比较其现值之和的大小，费用现值之和最小的方案即为最佳方案。

ACA = [10 000 + 5 500(P/A,15% ,3) + 6 500(P/A,15% ,3)(P/F, 15% ,3) - 3 500(P/F, 15% ,6)]/(P/A,15%,6) = (10 000 + 12 556.5 + 9 764.39 - 1512)/3.784 = 8 141.88(万元）；
ACB= 12 000 + 5 000(P/A,15%,3) + 6 000(P/A,15%,3)(P/F, 15% ,3) - 4 500(P/F,15% ,6)= 12 000 + 11 415 + 9 013.28 - 1944) = 8 056. 10(万元）；
经比较得知，B方案较优。