某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（ ）。A．市场价值 B．投资价值 C．谨慎价值 D．在用价值
题目
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（ ）。
A．市场价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．在用价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．在用价值
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第1题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。
采用动态分析法进行估价时，正确的是（ ）。A、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总答案：C解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。 -
第2题：
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
请问：
1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？
2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。答案：解析：1.属于咨询性估价，投资价值。
2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。 -
第3题：
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。
本次估价的价值类型为（ ）。A.快速变现价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.现状价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。 -
第4题：
某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。
估价测算中应采用的投资回报率为（ ）。A.7.5%
B.8%
C.9%
D.10%答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。 -
第5题：
某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。 -
第6题：
某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。
评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是（ ）。A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金答案：C解析：以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额；以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响。由于题意是评估土地市场价值，而且乙厂区土地使用权类型是划拨，因此 C 项最合适。D 项是乙厂区房地产市场价值。 -
第7题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答13-16题：
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值
B. 价格
C. 使用价值
D. 质量答案：A解析：房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。 -
第8题：
某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为1000平方米的宾馆需要征收，该宾馆目前市场价为3000元／平方米，八成新。
该企业应采用（ ）出让的方式，获得该地的土地使用权。A.挂牌
B.拍卖
C.招标
D.协议答案：B,C解析：《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。土地属于娱乐经营用地，因而应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 -
第9题：
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（ ）年。A.40
B.50
C.69
D.70答案：B解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地 70 年；②工业用地 50 年；③教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；④商业、旅游、娱乐用地 40 年；⑤综合或其他用地 50 年。 -
第10题：
某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？
正确答案: 评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜用假设开发法，即将估价对象预期开发完成后的价值（楼价），减去后续必要支出及应得利润所剩的余额。根据此剩余之数来确定估价对象的价格。评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最为适宜外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，作为报价的主要比较资料。此外还可以辅以成本法评估，作为参考。 -
第11题：
A省B市D房地产开发公司2008年获得房地产开发一级资质，同年还获得了正常利润，其商品房销售收入也达到了4600万元。2015年3月，D房地产开发公司取得了B市城市规划区内的一块住宅建设用地使用权，总投资为1亿元。为有效做好此项目的某旧办公楼征收评估，B市政府聘请B市二级资质E房地产估价有限公司对该旧办公楼进行了房屋征收估价。经估价，该旧办公楼评估价为2100万元。同时经D房地产开发公司委托，E房地产估价有限公司完成了该项目的市场分析报告。据此，请回答以下问题D房地产开发公司取得的此项目建设用地使用权出让最高年限为（）年。
- A、40
- B、50
- C、70
- D、100
正确答案:C -
第12题：
单选题某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A市场价值
B投资价值
C谨慎价值
D在用价值
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第13题：
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
下列房地产中，可以设定抵押的是（ ）。A.土地所有权
B.权属有争议的房地产
C.已依法公告列入征收范围的房地产
D.以出让方式取得的国有土地使用权答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。 -
第14题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。
在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（ ）。A、价值时点的住宅市场价格
B、三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D中最合适的是D。 -
第15题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至价值时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。 -
第16题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
在确定开发成本时，应采用（ ）。A.该开发公司测算的开发成本
B.现时的客观开发成本
C.各期销售时的客观开发成本
D.各期开发时的客观开发成本答案：A解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。 -
第17题：
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：
(1)该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？
(2)该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。
答案：解析：(1)属于咨询性估价，投资价值。
(2)收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益，第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率，第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
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第18题：
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。关于该估价项目的说法，正确的是（ ）。A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率
B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定答案：D解析：A 项，投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。B 项，对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出一个综合测算结果。当选用加权算术平均方法时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果给予较大权重；反之，给予较小权重。估价对象评估单价＝市场比较法评估单价×影响权重 1＋收益法评估单价×影响权重 2。C 项，由于现金流量折现法考虑了资金的时间价值，所以现金流量折现法测算结果小于静态分析法测算结果。D 项，评估投资价值时所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。 -
第19题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答下列问题：
下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（ ）。A.获取估价业务
B.受理估价委托
C.粗略估算
D.搜集估价所需资料答案：A,B,D解析：房地产估价的基本程序是：①荻取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。 -
第20题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值
B. 价格
C. 使用价值
D.质量答案：A解析：房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。 -
第21题：
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
乙房地产估价机构评估时，应（ ）。A.进行实地查勘
B.要求提供房屋所有权证书
C.要求提供国有土地使用证
D.调查建设用地使用权是否已抵押答案：A,C,D解析：委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。 -
第22题：
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。
- A、挂牌底价
- B、正常市场价格
- C、竞买人可承受的最高价
- D、最可能的成交价
正确答案:C -
第23题：
不定项题按照规定，A房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（）。A挂牌出让
B招标出让
C划拨出让
D拍卖出让
正确答案： D解析：