注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。 如果两个测算结果均无误,在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下,将上述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是(  )。A.对房屋征收评估,比准价格权重大于收益价格权重 B.对房屋征收评估,比准价格权重小于收益价格权重 C.对房地产抵押估价,比准价格权重等于收益价格权重 D.对房地产抵押估价,比准价格权重

题目
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误,在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下,将上述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是(  )。

A.对房屋征收评估,比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估,比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价,比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价,比准价格权重小于收益价格权重

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  • 第1题:

    某房地产占地面积2580 m2,建筑面积9440 m2,每层建筑面积2360 m2。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其估价时点的价格为l2666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%,二层三层差价5%,三层四层差价2%),判断出二层价格为l2309元/m2,三层价格为ll694元/m2,四层价格为ll460元/m2,从而得出估价对象房地产的市场价格为: (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?


    正确答案:
    不正确。因为估价对象用途是商住混合,需按不同用途分别估价。

  • 第2题:

    若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理,且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时,则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。

    A.2914元/m2

    B.2952元/m2

    C.2849元/m2

    D.2861元/m2


    正确答案:A
    最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格,然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。

  • 第3题:

    封面(略)
    致估价委托人函
    ××公司:
    受贵公司委托,我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五~八层,建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。
    注册房地产估价师依据估价目的,遵循估价原则,在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下(币种:人民币):评估单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
    ×××房地产估价有限公司(公章)
    二〇一四年九月十七日
    目录(略)
    估价师声明(略)
    估价假设和限制条件(略)
    估价结果报告
    ―、估价委托人(略)
    二、估价机构(略)
    三、估价对象
    (一)估价对象描述
    1.位罝(略)
    2.土地状况
    估价对象位于××市××路××号,四至(略),所处区域达“七通”,即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力,基础配套设施完善。
    3.建筑物状况
    ××大酒店属五星级酒店,建成于1998年,总楼层为26层,有201间客房,餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五~八层,设有各种客房64间。
    酒店主体建筑物为钢混结构,按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备(详细装修情况及设施设备状况略),维护保养状况良好。
    (二)估价对象权属状况
    1.土地权属
    整幢大厦土地用途为商业用地,使用权类型为出让,终止日期为2045年5月16日,土地面积为10743.76m2,土地使用证号:×××(其他内容略)
    2.房屋权属
    估价对象为××大酒店的五~八层,建筑面积为3586.18m2,五~六层、七~八层分别办理了单独的房屋所有权证(证号略),每层建筑面积相同。(其他内容略)
    3.其他权利
    经注册房地产估价师调查核实,至价值时点估价对象权利状况完整,不存在地役权、抵押权等他项权利。
    四、估价目的
    为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
    五、价值时点
    2014 年9月11日(与实地查勘完成之日一致)
    六、价值类型(略)
    七、估价依据(略)
    八、估价原则(略)
    九、估价方法(略)
    十、估价结果
    根据估价目的,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,并运用比较法和收益法,估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为(币种:人民币):单价30157元/m2,总价10815万元;注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元,故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为:单价30157元/m2,评估总价10815万元,大写:人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
    十一、注册房地产估价师(略)
    十二、实地查勘期(略)
    十三、估价作业期
    2014年9月11日。
    十四、估价对象变现能力分析
    变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
    1.通用性分析
    估价对象土地用途为商业用途,其建筑形式符合酒店经营的需要,故通用性一般。
    2.独立使用性分析
    估价对象为酒店五~八层,已办理产权证明,其使用及经营不受其他房地产的影响,可独立使用。
    3.可分割转让性分析
    根据合法用途和产权状况,五~六层、五~八层拥有独立的房屋所有权证,估价对象可分割转让性较好。
    (变现能力其他分析略)
    估价技术报告
    ―、估价对象实物状况描述与分析(略)
    二、估价对象区位状况描述与分析(略)
    三、估价对象权益状况描述与分析(略)
    四、市场背景描述与分析(略)
    五、最高最佳利用分析(略)
    六、估价方法适用性分析
    经过分析,拟采用比较法和收益法进行估价。
    (各种估价方法适用性分析及估价方法定义略)
    七、估价测算过程
    (一)比较法
    比较法原理:选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
    计算公式:
    比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
    1.选取可比实例
    (1)可比实例A的确定
    G公寓式酒店十一层,2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。
    (2)可比实例B的确定
    W公寓式酒店十八层,2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。
    (3)可比实例C的确定
    Y公寓式酒店七层,2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。
    2.编制比较因素条件说明表
    (可比实例的具体房地产状况描述略)
    房地产价格比较因素条件说明表


    3.建立比较基础(过程略)
    4.编制比较因素条件指数表
    根据估价对象与可比实例的各种因素,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下:
    (1)交易情况修正
    可比实例A、B、C均为市场正常交易,故对交易情况无需修正。
    (2)市场状况调整
    以估价对象价值时点为100,可比实例的交易日期与价值时点较接近,自2013年1月以来,该市酒店业房地产市场呈上涨趋势,经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。
    (3)房地产状况调整
    以估价对象为100,按照可比实例比较因素说明进行调整修正。
    比较因素条件指数表


    5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格
    经测算,可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。
    (测算过程略)
    6.确定估价对象比准价格
    将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较,得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近,故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。
    (28841+28661+26690)÷3=28064(元/m2)
    (二)收益法
    收益法原理:预测估价对象的未来收益,利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

    式中,Ai为未来各期的净收益,Y 为报酬率,n 为收益年限。
    1.计算酒店五~八层年经营收入
    经测算,酒店五~八层年经营收入为26753354 元(测算过程略)。
    2.计算总费用(总营业支出)
    估价对象为经营性酒店用房,所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
    酒店年总费用=经营成本及经营费用+管理费用及财务费用+维修费+保险费+相关税金
    (1)经营成本及经营费用
    经营成本及经营费用占年经营收入的25%(依据略),即:26753354×25%=6688338(元)
    (2)管理费用及财务费用
    管理费用及财务费用为经营收入的3%(依据略),即:26753354×3%=802601(元)
    (3)维修费
    按建筑物重置价格的2%计算,房屋重置价格为3500 元/m2(依据略)。
    年维修费=3500×3586.18×2%=251033(元)
    (4)保险费
    按建筑物重置价格乘以保险费率2‰(依据略)计算,即:年保险费=3500×3586.18×2‰=25103(元)
    (5)相关税金
    税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行,综合税率17.5 %,税金按总经营收入计取。
    相关税金=年经营收入×17.5%=26753354×17.5%=4681837 (元)
    3.确定估价对象房地产年净收益
    年净收益A=年经营收入-年总费用=26753354-12448912=14304442(元)
    4.确定报酬率
    报酬率取12%(确定过程略)。
    5.确定收益年限
    根据估价对象的国有土地使用证记载,土地使用权终止日期至2045年5月16日,剩余使用年限为30.7年;估价对象所在建筑物为钢混结构,耐用年限为60年,已使用16年,剩余使用年限为44年;根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则,确定估价对象收益年限为30.7年。
    6.确定估价对象收益价值
    根据公式,估价对象收益价值计算如下:
    V=A/Y[1-(1+Y)-n]=14304442÷12%×[1-1/(1+Y)30.7]=115651209(元)
    评估单价=115651209÷3586.18=32249(元/㎡)
    (三)估价对象市场价格
    根据上述测算,比较法测算结果为28064元/ m2,收益法测算结果为32249元/m2,两种方法的结果差距较小,最终采用简单算术平均法确定估价结果,则:
    估价对象单价=28064×0.5+32249×0.5= 30157(元/m2)
    估价对象总价=30157×3586.18 =10815(万元)(取整到万元)
    (四)估价对象抵押价值
    根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查,估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0,故:
    房地产抵押价值:10815万元-0元=10815万元
    八、估价结果确定(略)
    附件(略)


    答案:
    解析:
    1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受
    偿款。
    2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。
    3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。
    4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。
    5.估价目的后置于估价对象。(可作为备选错误)
    6.估价作业期错误,估价作业期的截止日期应与致函日期一致。
    7.估价结果报告中缺“风险提示”项。
    8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。
    9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符,A应小于100,B、C都应为100。
    10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C,调整指数应略小于105。
    11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。
    12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。
    13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。
    14.应说明确定的年净收益是保守估计值。
    15.未说明确定的年净收益是预测值。
    16.未说明在建设用地使用权期限届满时,对收回的建筑物不予补偿。
    17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。

  • 第4题:

    某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气,其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升,那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
    该写字楼目前的价值为( )元/m2。
    A.10367 B.10734 C.11756 D.12463


    答案:B
    解析:

  • 第5题:

    注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估, 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2,收益价格为12 000元/m2,两个测算结果存在一定差异。
    如果测算的收益价格偏高,则其原因可能是( )。
    A.空置率取值偏大 B.报酬率取值偏小
    C.运营费用率取值偏大 D.租金增长率取值偏小


    答案:B
    解析:

  • 第6题:

    注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。
    如果两个测算结果均无误,则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括(  )。

    A.通胀率上升
    B.存款利率下调
    C.办公用房销售市场降温
    D.办公用房租赁市场升温

    答案:A
    解析:
    市场状况调整是指应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。当存款利率下调、办公用房销售市场降温、办公用房租赁市场升温时,比准价格会低于收益价格。A 项,当通货膨胀率上升时,估出的比准价格高于收益价格。

  • 第7题:

    某商品房交易估价;评估人员采用市场比较法估价,收集了四个近期交易成交的案例资料,如表4-1:



    若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理,则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。

    A、2822元/m2
    B、2758元/m2
    C、3038元/m2
    D、2997元/m2

    答案:B
    解析:

  • 第8题:

    下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中,正确的是( )。

    A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格
    B、 在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
    C、 在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法测算的结果低于市场法测算的结果
    D、 在房地产市场存在泡沫的情况下,收益价格大大高于积算价格
    E 收益价格倾向于最高买价,积算价格倾向于最低卖价,比准价格倾向于成交价格

    答案:B,C,E
    解析:
    [知识点] 成交价格、理论价格和评估价值

  • 第9题:

    注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对被征收房屋价值进行评估,被征收房屋是在建工程的,应当选用()评估。

    A:市场法
    B:收益法
    C:成本法
    D:假设开发法

    答案:D
    解析:

  • 第10题:

    某房地产占地面积2580m2,建筑面积9440m2,每层建筑面积2360m2。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%,二、三层差价5%,三、四层差价2%),判断出二层价格为12309元/m2,三层价格为11694元/m2,四层价格为11460元/m2,从而得出估价对象房地产的市场价格为:(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?


    正确答案: 不正确。因为估价对象用途是商住混合,需按不同用途分别估价。

  • 第11题:

    市场法测算出来的房地产价格被称为比准价值。()


    正确答案:正确

  • 第12题:

    单选题
    用市场法对某房地产进行价格鉴证时得出三个比准价格:1800元/m2、1850元/m2、1820元/m2,若采用加权算术平均法计算综合结果,赋予的权数分别为2/10、3/10、5/10,则该房地产的鉴证价格为每平方米(  )元。[2005年真题]
    A

    1825

    B

    1850

    C

    1857

    D

    1869


    正确答案: D
    解析: 采用加权算术平均法计算得:1800×2/10+1850×3/10+1820×5/10=1825(元)。

  • 第13题:

    若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理,则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。

    A.2822元/m2

    B.2758元/m2

    C.3038元/m2

    D.2997元/m2


    正确答案:B
    可比实例的选取一定要符合以下四点要求:类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定,可比实例在规模上应与估价对象的规模相当,一般应在估价对象规模的0.5—2倍范围内,而交易实例A的规模显然不满足这个条件,因此无法被选作交易实例。

  • 第14题:

    某宗地的面积为1000m2,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。

    A.2160

    B.2175

    C.2181

    D.2205


    正确答案:C
    [答案] C
    依题意,比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181(元/m2)。

  • 第15题:

    注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估, 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2,收益价格为12 000元/m2,两个测算结果存在一定差异。
    如果两个测算结果均无误,在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下,将上 述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是( )。
    A.对房屋征收评估,比准价格权重大于收益价格权重
    B.对房屋征收评估,比准价格权重小于收益价格权重
    C.对房地产抵押估价,比准价格权重等于收益价格权重
    D.对房地产抵押估价,比准价格权重小于收益价格权重


    答案:B
    解析:

  • 第16题:

    注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2,收益价格为 12000 元/m2,两个测算结果存在一定差异。
    如果测算的收益价格偏高,则其原因可能是(  )。

    A.空置率取值偏大
    B.报酬率取值偏小
    C.运营费用率取值偏大
    D.租金增长率取值偏小

    答案:B
    解析:

    根据公式,收益价格与报酬率成反比,报酬率取值偏小,测算的收益价格偏高。

  • 第17题:

    某商品房交易估价;评估人员采用市场比较法估价,收集了四个近期交易成交的案例资料,如表4-1:



    若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理,且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时,则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。

    A、2914元/m2
    B、2952元/m2
    C、2849元/m2
    D、2861元/m2

    答案:A
    解析:
    (1)该题考核的是市场比较法中可比实例的选择、比准价格的计算以及最终价格的确定等问题。 (2)可比实例的选取一定要符合以下四点要求:类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定,可比实例在规模上应与估价对象的规模相当,一般应在估价对象规模的0.5—2倍范围内,而交易实例A的规模显然不满足这个条件,因此无法被选作交易实例。 3) 最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格,然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。
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  • 第18题:

    注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估, 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2,收益价格为12 000元/m2,两个测算结果存在一定差异。
    如果两个测算结果均无误,则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括( )。
    A.通胀率上行 B.存款利率下调
    C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温


    答案:A
    解析:

  • 第19题:

    评估某在建工程的市场价值,该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案,成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2,假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则,估价方案综合测算结果(多种估价方法的,采用简单算数平均数)应确定为( )元/m2。

    A、9175
    B、9400
    C、9450
    D、9775

    答案:B
    解析:
    本题考查的是最高最佳利用原则。该在建工程续建为写字楼时,采用成本法的测算结果为8800元/m2、采用假设开发法的两种续建方案的测算结果分别为9550元/m2、10000元/m2,按照最高最佳原则,选取10000元/m2的测算结果。综合测算结果为:(8800+10000)/2=9400元/m2。参见教材P166~171。

  • 第20题:

    某新建商业用房的完全成本为2500元/m2,开发商希望的目标利润率是完全成本的20%,销售税金为200元/m2,周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2,预计该物业的年总收益为400元/m2,总收益倍数为10。

    采用市场比较定价法,该商业用房的价格应为( )元/m2。

    A.3000
    B.3200
    C.3500
    D.4000

    答案:C
    解析:
    该新建商业用房周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2,若采用市场比较定价法,则该商业用房的价格应为3500元/m2。

  • 第21题:

    收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为()。

    • A、市场价格
    • B、比准价格
    • C、收益价格
    • D、成本价格

    正确答案:C

  • 第22题:

    某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为( )元/m2

    • A、3401.36
    • B、3398.64
    • C、3538.78
    • D、3266.67

    正确答案:A

  • 第23题:

    采用收益法进行房地产估价的操作步骤有()。

    • A、搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料
    • B、预测估价对象的未来收益
    • C、求取同报率或资本化率、收益乘数
    • D、求取比准价格
    • E、选用适宜的收益法公式计算出收益价格

    正确答案:A,B,C,E