王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？

【考点】写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。

（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
　　前5年日租金增加额＝1.8×（1－4%）－1.5×（1－6%）＝0.318（元）
　　年租金增加额A1＝0.318×（1－25%）×365×2000＝17.41（万元）



第6－35年日租金增加额＝2×（1－2%）－1.5×（1－6%）＝0.55（元）
　　年租金增加额A2＝0.55×（1－25%）×365×2000＝30.11（万元）



获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
　　V＝V1＋V2＝66＋176.26＝242.26（万元）
　　（外部因素造成的自然增值）
　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本）
　　前5年的年收益＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000＝94.608（万元）
　　



　第6－35年的年收益＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000＝107.31（万元）





　有电梯的写字楼现时价格＝358.64＋628.12 ＝986.76（万元）
　　（4）功能缺乏折旧＝180万元
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）
　　（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额＝180－150＝30万元）

顶级写字楼的标准：建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第一节。

1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。
2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。

考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

解：（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
　　前5年年租金增加额A1＝[1.8×365×（1－4%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝17.4105（万元）
　　其租金折现现值V1＝17.4105/10%×（1－1/1.15）＝65.9994（万元）
　　第6－35年年租金增加额A2＝[2×365×（1－2%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝30.1125（万元）
　　其租金折现现值V2＝30.1125/10%×（1－1/1.130）/1.15＝176.2596（万元）、
　　获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
　　V＝V1＋V2
　　＝65.9994＋176.2596
　　＝242.26（万元）
　　（外部因素造成的自然增值）
　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格
　　前5年的收益现值＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000×（1－1/1.15）/10%＝358.64万元
　　6－35年的收益现值＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000/10%×（1－1/1.130）/1.15＝628.12万元
　　有电梯的写字楼现时价格＝986.76（万元）
　　（4）功能缺乏折旧＝180万元
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
　　＝986.76－180＝806.76（万元）
　　（重置价格的功能缺乏的折旧，是增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧＝180－150＝30万元）
『答案解析』
　　（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
　　（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。