某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（　）。 A、价值时点的住宅市场价格 B、三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点 C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点 D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。动态分析法要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。

假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

现金流量折现法是指房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

本题考查的是房地产转让估价的常用方法。应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。

本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。

本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。

本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。

假设开发法的估价前提有3种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，题目背景已经说明乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，因此选择“业主自行开发前提”。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

A 项，投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。B 项，对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出一个综合测算结果。当选用加权算术平均方法时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果给予较大权重；反之，给予较小权重。估价对象评估单价＝市场比较法评估单价×影响权重 1＋收益法评估单价×影响权重 2。C 项，由于现金流量折现法考虑了资金的时间价值，所以现金流量折现法测算结果小于静态分析法测算结果。D 项，评估投资价值时所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。

估价对象规划条件明确，具有投资开发潜力，开发完成后的房地产市场价值以及开发成本等信息相对透明或易于取得，故宜采用假设开发法。

后续开发的必要支出及应得利润通常分为：①待开发房地产取得税费（购地税费）；②建设成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。