2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？
题目
2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。
<1> 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？
<2> 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？
<3> 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？
<1> 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？
<2> 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？
<3> 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？
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第1题：
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
8.下列关于该房屋抵押估价说法正确的是（ ）。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响
B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束
C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2
D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。首先，合法才算面积。合法以后，要扣除回迁面积、销售面积、公建面积。 -
第2题：
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例
B.选用酒店用途的三个可比实例
C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍
D.本着谨慎原则，应优选比较法答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵循合法原则，应选择办公用途的可比实例。 -
第3题：
(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是(?)。A.装修部分不宜列入估价范围
B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算
C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算
D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：A解析：房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。 -
第4题：
在乙有限责任公司（以下简称“乙公司”）设立过程中，出资人甲以 设立中的乙公司名义与他人签订一份房屋租赁合同，所租房屋供筹建乙公司之用。乙公司成立后，将该房屋作为公司办公用房，但始终未确认该房屋租赁合同。下列关于房屋租赁合同责任承担的表述中，符合公司法律制度规定的是（ ）。A.甲承担
B.乙公司承担
C.甲、乙公司连带承担
D.先由甲承担，乙公司承担补充责任答案：B解析：甲以“设立中的乙公司名义”订立合同，所租房屋供乙公司使用（并非为自己利益订立），应由乙公司承担合同责任 -
第5题：
（2014年）在乙有限责任公司设立过程中，出资人甲以乙公司名义与他人签订一份房屋租赁合同，所租房屋供筹建乙公司之用，乙公司成立后，将该房屋作为公司办公用房，但始终未确认该房屋租赁合同。下列关于房屋租赁合同责任承担的表述中，符合公司法律制度规定的是（ ）。A.乙公司承担
B.甲、乙公司连带承担
C.甲承担
D.先由甲承担，乙公司承担补充责任答案：A解析：发起人以设立中的公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。在本题中，甲以乙公司的名义订立合同，所租房屋供乙公司使用，应由乙公司承担合同责任。 -
第6题：
小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
甲公司与乙公司订立的办公房委托租赁合同，属于房地产经纪中的（ ）。A.居间合同
B.代理合同
C.委托合同
D.行纪合同答案：B解析：房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同，属于房地产代理的合同。 -
第7题：
小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
对于小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，下列说法中正确的有（ ）。A.因为租金增加了10元（m2·月），小孙可以从乙公司获取佣金
B.因为租金增加了10元（m2·月），甲公司可以要求乙公司额外追加佣金
C.租期的约定没有违规
D.转租的规定违背了甲公司与乙公司订立的委托租赁合同的约定，因而无效答案：C,D解析：C项，小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，规定租期为2年，没有违反甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同中3年的要求，所以没有违规。D项，在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。并且甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同中可以转租的规定无效。 -
第8题：
2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司，租期25年，租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整，乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权转移登记手续。甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效？简要说明理由。
正确答案:租赁合同继续有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 -
第9题：
单选题在乙有限责任公司设立过程中，出资人甲以设立中的乙公司名义与他人签订一份房屋租赁合同，所租房屋供筹建乙公司之用。乙公司成立后，将该房屋作为公司办公用房，但始终未确认该房屋租赁合同。下列关于房屋租赁合同责任承担的表述中，符合公司法律制度规定的是()。A甲承担
B乙公司承担
C甲、乙公司连带承担
D先由甲承担，乙公司承担补充责任
正确答案： D解析： 甲以“设立中的乙公司名义”订立合同，所租房屋供乙公司使用（并非为自己利益订立），应由乙公司承担合同责任。 -
第10题：
问答题2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司；租期25年；租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整；乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权变更登记手续。要求：根据合同法律制度的规定，回答下列问题。（3）甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效？简要说明理由。正确答案：解析： -
第11题：
单选题在乙有限责任公司设立过程中，出资人甲以乙公司名义与他人签订一份房屋租赁合同，所租房屋供筹建乙公司之用，乙公司成立后，将该房屋作为公司办公用房，但始终未确认该房屋租赁合同。下列关于房屋租赁合同责任承担的表述中，符合公司法律制度规定的是( )。A乙公司承担
B甲、乙公司连带承担
C甲承担
D先由甲承担，乙公司承担补充责任
正确答案： A解析： -
第12题：
问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1．针对该类国有土地上房屋征收评估，在估价程序上应注意哪些环节？2．装修补偿费用应如何确定？3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？正确答案： 1.在估价程序上应特殊注意：（1）被征收人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。（2）房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。（3）公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。（4）分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。（5）整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。2.被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3.被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁因素的影响，即是指评估被征收房屋无租约限制的价值。（或：按完整产权价值评估）解析： 暂无解析 -
第13题：
两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《国有土地上房屋征收估价办法》，甲公司能提出哪些估价要求对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答答案：解析：1.甲公司可能提出以下要求：
（1）要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。
（2）办公楼的装修、改造费用的估价。
（3）对该办公楼承租人的损失大小进行评估。
2.房地产估价机构可以做出的答复：
（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。
（2）如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价（注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别）。
（3）对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。 -
第14题：
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
关于该房屋装修价值处理的说法，正确的是（ ）。A.抵押估价时无需考虑装修价值
B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用
C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估
D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋装修价值在征收估价时应由征收当事人协调确定，协商不成的可以委托评估。 -
第15题：
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
该房屋的抵押建筑面积应为（ ）m2。A.2000
B.2500
C.3500
D.4000答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。 -
第16题：
在乙股份有限公司设立过程中，出资人甲以乙公司名义与他人签订一份房屋租赁合同，所租房屋供筹建乙公司之用。乙公司成立后，将该房屋作为公司办公用房，但始终未确认该房屋租赁合同。下列关于房屋租赁合同责任承担的表述中，符合公司法律制度规定的是（ ）。A.甲承担
B.乙承担
C.甲、乙连带承担
D.先由甲承担，乙承担补充责任答案：B解析：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 -
第17题：
在乙有限责任公司设立过程中，出资人甲以乙公司名义与他人签订一份房屋租赁合同，所租房屋供筹建乙公司之用。乙公司成立后，将该房屋作为公司办公用房，但始终未确认该房屋租赁合同。后房屋出租人请求乙公司支付租金。下列关于房屋租赁合同责任承担的表述中，符合公司法律制度规定的是（ ）。A.甲承担
B.乙承担
C.甲、乙连带承担
D.先由甲承担，乙承担补充责任答案：B解析：发起人以设立中公司的名义订立合同。根据《民法总则》的规定，公司成立后自动承担该合同义务。 -
第18题：
小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
对于丙公司与丁公司订立的房屋转租合同，下列说法中正确的有（ ）。A、该转租合同无效
B、该转租合同部分有效，租期只有1年
C、该转租合同有效
D、该转租合同的效力待定答案：A解析：在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。本例中，甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。而丙公司私自与丁公司订立房屋转租合同，所以是无效的。 -
第19题：
在乙有限责任公司设立过程中，出资人甲以设立中的乙公司名义与他人签订一份房屋租赁合同，所租房屋供筹建乙公司之用。乙公司成立后，将该房屋作为公司办公用房，但始终未确认该房屋租赁合同。下列关于房屋租赁合同责任承担的表述中，符合公司法律制度规定的是（）。
- A、甲承担
- B、乙公司承担
- C、甲、乙公司连带承担
- D、先由甲承担，乙公司承担补充责任
正确答案:B -
第20题：
2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司，租期25年，租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整，乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权转移登记手续。租赁合同约定的25年租期效力如何？简要说明理由。
正确答案:20年之内的部分有效，超过的5年无效。根据规定，租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。 -
第21题：
问答题甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年.估价机构现对该潸楼进行国有土地上房屋征收评估,酒楼业主不配合征收工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘.根据房屋征收部门提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建.请问:1.针对该类国有土地上房屋征收评估,在估价程序上应注意哪些环节?2.装修补偿费用应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?正确答案：解析： -
第22题：
单选题甲乙双方签订了一份房屋租赁合同，租期为半年。在房屋租赁期内，乙公司将该房屋转租给丙公司。甲公司得知后，表示异议。下列表述正确是（ ）。A乙公司可以在租期内将该楼转租丙公司，但不得改变原租赁用途
B乙公司可以在租期内将该楼转租给丙公司
C甲公司有权解除租赁合同
D乙公司有权解除租赁合同
正确答案： D解析： 本题考核点是租赁合同当事人双方权利义务。根据规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 -
第23题：
问答题2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司，租期25年，租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整，乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权转移登记手续。甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效？简要说明理由。正确答案： 租赁合同继续有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。解析： 暂无解析