运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。( )
题目
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。( )
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第1题：
关于假设开发法与成本法的主要区别，下列说法错误的是（ ）。A.成本法中的土地价值为已知
B.成本法中需要求取开发完成后的房地产价值
C.运用假设开发法估价时要测算房地产的重置价格
D.假设开发法需要求取土地的价值答案：C解析：假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。假设开发法与成本法的主要区别是：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；②假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。选项C，运用成本法估价时需要测算重新购建价格。 -
第2题：
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。
正确答案:正确 -
第3题：
简述假设开发法估价程序。
正确答案: （一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格 -
第4题：
在运用假设开发法估价时，对销售期的估算应考虑未来房地产市场的景气状况。（）
正确答案:正确 -
第5题：
不论宗地的类型如何，只要该类宗地有较发达的交易市场存在，可以找到较多的交易实例，均适用（）估价。
- A、收益法
- B、成本法
- C、假设开发法
- D、市场法
正确答案:D -
第6题：
假设开发法用于估价和用于投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。（）
正确答案:错误 -
第7题：
关于假设开发法，下列叙述正确的有（）。
- A、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同.是预期原理
- B、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
- C、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价.如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等
- D、对于有城市规划设计条件要求.但规划设计条件尚未明确的待开发房地产.难以采用假设开发法
- E、假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格
正确答案:A,C,D,E -
第8题：
问答题论述假设开发法的估价步骤？正确答案： 1）调查待估价对象的基本情况
弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）
弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）
弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务
弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。
2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳
用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）
3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开
发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）
4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。
用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法
用于出租的不动产——市场比较法或收益法
5）估算成本费用及利税。
主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润
开发建筑成本费——包括直接工程费、简介工程费、建筑承包商利润及有发包商负担的建筑附带费用。
可用比较法或建筑工程概预算的方法估算。
专业费用——一般采用建筑费用的一定比率估算
不可预见费——一般为总建筑费和专业费之和的百分之二到百分之五。
投资利息
税金——建成后不动产销售得营业税、城市建设维护税、印花税等
开发完成后不动产的租售费用——一般以不动产总价或租金的一定比例算
开发商的合理利润
6）求取估价对象价格
估价对象价格=不动产开发后的总价格—不动产开发费—转业费—不可预见费—利息—租售税费—开发商合理利润解析： 暂无解析 -
第9题：
判断题假设开发法用于估价和用于投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。（）A对
B错
正确答案： 错解析： 假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处在于，选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者韵立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。 -
第10题：
判断题在运用假设开发法估价时，对销售期的估算应考虑未来房地产市场的景气状况。（）A对
B错
正确答案： 错解析： 房地产市场的景气状况好，销售期就短，反之则长。 -
第11题：
判断题运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。A对
B错
正确答案： 对解析： 暂无解析 -
第12题：
判断题运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。A对
B错
正确答案： 对解析： 暂无解析 -
第13题：
论述假设开发法的估价步骤？
正确答案: 1）调查待估价对象的基本情况
弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）
弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）
弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务
弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。
2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳
用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）
3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开
发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）
4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。
用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法
用于出租的不动产——市场比较法或收益法
5）估算成本费用及利税。
主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润
开发建筑成本费——包括直接工程费、简介工程费、建筑承包商利润及有发包商负担的建筑附带费用。
可用比较法或建筑工程概预算的方法估算。
专业费用——一般采用建筑费用的一定比率估算
不可预见费——一般为总建筑费和专业费之和的百分之二到百分之五。
投资利息
税金——建成后不动产销售得营业税、城市建设维护税、印花税等
开发完成后不动产的租售费用——一般以不动产总价或租金的一定比例算
开发商的合理利润
6）求取估价对象价格
估价对象价格=不动产开发后的总价格—不动产开发费—转业费—不可预见费—利息—租售税费—开发商合理利润 -
第14题：
运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。
正确答案:正确 -
第15题：
在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。
- A、取得估价对象
- B、估价对象建成
- C、估价对象开始施工
- D、估价对象开始租售
正确答案:A -
第16题：
假设开发法适用于具有收益能力的房地产的估价。（）
正确答案:错误 -
第17题：
在运用假设开发法估价时，（）最难以准确估算。
- A、开发期
- B、经营期
- C、销售期
- D、建造期
正确答案:C -
第18题：
运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。
- A、不必考虑
- B、根据实际情况而定
- C、必须考虑
- D、无法确定
正确答案:C -
第19题：
假设清算法，是对（）基本原理的运用。
- A、市场法
- B、假设开发法
- C、收益法
- D、成本法
正确答案:D -
第20题：
多选题关于假设开发法，下列叙述正确的有（）。A假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同.是预期原理
B假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
C假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价.如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等
D对于有城市规划设计条件要求.但规划设计条件尚未明确的待开发房地产.难以采用假设开发法
E假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格
正确答案： C,E解析： 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。选项B错误。 -
第21题：
问答题简述假设开发法估价程序。正确答案： （一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格解析： 暂无解析 -
第22题：
单选题不论宗地的类型如何，只要该类宗地有较发达的交易市场存在，可以找到较多的交易实例，均适用（）估价。A收益法
B成本法
C假设开发法
D市场法
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题在运用假设开发法估价时，（）最难以准确估算。A开发期
B经营期
C销售期
D建造期
正确答案： A解析： 与开发期、经营期、建造期不同，准确测算销售期需要准确判断未来房地产市场景气状况。