某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值

根据《建筑设计防火规范》3．7，厂房每个防火分区或一个防火分区的每个楼层的安全出口不少于2个。当厂房仅设一个安全出口时，检查要求为：①甲类厂房，每层建筑面积不超过100m2，且同一时间的生产人数不超过5人。②乙类厂房，每层建筑面积不超过150m2，且同一时间的生产人数不超过10人。③丙类厂房，每层建筑面积不超过250m2，且同一时间的生产人数不超过20人。④丁、戊类厂房，每层建筑面积不超过400m2，且同一时间的生产人数不超过30人。

漂白粉仓库的火灾危险性为乙类、氧气站的火灾危险性为乙类、植物油的浸出车间火灾危险性为甲类；
参《建规》3.2.7，单层乙类仓库，单层丙类仓库，储存可燃固体的多层丙类仓库和多层丁、戌类仓库，其耐火等级不应低于三级，A项正确；
参《建规》参3.2.2，高层厂房，甲、乙类厂房的耐火等级不应低于二级，建筑面积不大于300㎡的独立甲、乙类单层厂房可采用三级耐火等级的建筑，B、D项错误；
参《建规》参3.2.5，锅炉房的耐火等级不应低于二级，当为燃煤锅炉房且锅炉的总蒸发量不大于4t/h时，可采用三级耐火等级的建筑，C项错误。

2020版教材P 97
甲酚厂房、大豆油浸出车间、化学纤维厂的浆粕蒸煮车间、转炉厂房、粮食筒仓的火灾危险性分别为：乙类、甲类、戊类、丁类、乙类；根据3.2.2，高层厂房，甲、乙类厂房的耐火等级不应低于二级，建筑面积不大于300㎡的独立甲、乙类单层厂房可采用三级耐火等级的建筑，A选项正确，B选错误；根据3.2.3单、多层丙类厂房和多层丁、戊类厂房的耐火等级不应低于三级。使用或产生丙类液体的厂房和有火花、赤热表面、明火的丁类厂房，其耐火等级均不应低于二级，当为建筑面积不大于500㎡的单层丙类厂房或建筑面积不大于1000㎡的单层丁类厂房时，可采用三级耐火等级的建筑，CD选项错误；根据3.2.8，粮食筒仓的耐火等级不应低于二级，E选项正确。本题答案为AE。

建筑高度 28 米病房楼属于一类高层民用建筑，应设自动喷水灭火系统，防火分区最大允许建筑面积为 3000 平方，所以 A 错误；次氯酸钙厂房属于甲类厂房，未设置自喷，多层甲类二级耐火等级厂房，防火分区最 大允许建筑面积为 2000 平方，所以 B 错误；氟利昂厂房属于戊类厂房，单多层一二级耐火等级戊类厂房防火分 区查表可得防火分区最大允许建筑面积不限，所以 C 正确；谷物加工房属于丙类厂房，厂房只对防火分区最大 允许建筑面积有限制，对占地面积没有限制，所以 D 错误。

厂房或仓库的下列场所或部位应设置排烟设施：①人员或可燃物较多的丙类生产场所，丙类厂房内建筑面积大于300m2且经常有人停留或可燃物较多的地上房间；②建筑面积大于5000m2的丁类生产车间；③占地面积大于1000m2的丙类仓库；④高度大于32m的高层厂房（仓库）内长度大于20m的疏散走道，其他厂房（仓库）内长度大于40m的疏散走道。

占地面积大于1500m2的木器厂房。建筑面积大于500m2的地下或半地下丙类厂房。建筑高度大于100m的住宅建筑。一类高层公共建筑（除游泳池、溜冰场外）及其地下、半地下室。高层乙、丙类厂房。应设置自动喷水灭火系统。

本题考查的是总图运输方案比选。建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%。（6000+2000+1000）/（6000+2000+1000+800+1500）=79.65%。参见教材P240。

考点:总图运输方案比选。建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%=（6000+2000+1000）/（6000+2000+ 1000+800+1500）
=79.65%。

本题考查的是总图运输方案比选。建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%。（6000+2000+1000）/（6000+2000+1000+800+1500）=79.65%。参见教材P240。

教材P78
（3）厂房。厂房每个防火分区或一个防火分区的每个楼层的安全出口不应少于2个。当厂房仅设1个安全出口时，检查内容以及检查结果应符合下列要求:1）甲类厂房，每层建筑面积不大于100m2，且同一时间的作业人数不超过5人。2）乙类厂房，每层建筑面积不大于150m2，且同一时间的作业人数不超过10人。3）丙类厂房，每层建筑面积不大于250m2，且同一时间的作业人数不超过20人。4）丁、戊类厂房，每层建筑面积不大于400m2，且同一时间的作业人数不超过30人。5）地下或半地下厂房（包括地下或半地下室），每层建筑面积不大于50m2，且同一时间的作业人数不超过15人。6）地下、半地下厂房或厂房的地下室、半地下室，如有防火墙隔成多个防火分区且每个防火分区至少有1个直通室外的安全出口时，每个防火分区可利用防火墙上通向相邻分区的甲级防火门作为第二安全出口。

假设开发法
　　方案一：（从旧厂房到批发市场）
　　画现金流量图



（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）
　　从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格
　　1.开发完成后的价值（持有＋转售模型公式）
　　1）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
　　2）计算开发完成后的价值



V1＝12606.39（万元）
　　2.补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005（万元）
　　（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变）
　　3.契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
　　4.改造建设成本及管理费用＝（1000×26400）/（1＋15%）0.5＝2461.81（万元）
　　5.营销费用＝（1300.86×0.5）/（1＋15%）0.75＝585.71（万元）
　　6.计算旧厂房的价值
　　V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71
　　V0＝－813.83（万元）
　　作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。
　　方案二：（旧厂房－公寓）
　　改扩建后总的建筑面积为2.64＋1.76＝4.4（万m2）
　　画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处



　1.开发完成后的价值V1＝8500×4.4×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
　　2.计算补地价金额
　　1）现状容积率＝26400/12500＝2.112
　　2）改扩建为公寓后的容积率＝44000/12500＝3.52
　　3）改扩建后新楼面地价＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2 ）
　　4）补地价＝2873.6×44000－1500×12500＝10768.84（万元）
　　3.契税＝（10768.84＋V0）×4%＝430.75＋0.04V0
　　4.更新改造成本及管理费用＝1500×4.4/（1＋15%）0.75＝5943.20（万元）
　　5.销售费用＝8500×4.4×3%/（1＋15%）1＝975.65（万元）
　　6.计算旧厂房的市场价值
　　V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5943.20－975.65
　　V0＝9989.08（万元）
　　按照最高最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。

2020版教材P 100
地下或半地下厂房（包括地下或半地下室），每层建筑面积不大于50㎡，且同一时间的作业人数不超过15人时可设置一个安全出口，A选项错误；根据3.8.5，粮食筒仓上层面积小于1000㎡，且作业人数不超过2人时，可设置1个安全出口，B选项错误；根据3.8.3，地下或半地下仓库（包括地下或半地下室）的安全出口不应少于2个，当建筑面积不大于100㎡时，可设置1个安全出口，C选项错误；根据3.8.2，每座仓库的安全出口不应少于2个，当一座仓库的占地面积不大于300㎡时，可设置1个安全出口，D选项正确。

根据《建筑设计防火规范》GB50016—2014(2018年版)8．4．1，下列建筑或场所应设置火灾自动报警系统： 1)任一层建筑面积大于1500m2或总建筑面积大于3000m2的制鞋、制衣、玩具、电子等类似用途的厂房。
2)每座占地面积大于1000m2的棉、毛、丝、麻、化纤及其制品的仓库，占地面积大于500m2或总建筑面积大于1000m2的卷烟仓库。
3)任一层建筑面积大于1500m2或总建筑面积大于3000m2的商店、展览、财贸金融、客运和货运等类似用途的建筑，总建筑面积大于500m2的地下或半地下商店。
4)图书或文物的珍藏库，每座藏书超过50万册的图书馆，重要的档案馆。
5)地市级及以上广播电视建筑、邮政建筑、电信建筑，城市或区域性电力、交通和防灾等指挥调度建筑。
6)特等、甲等剧场，座位数超过1500个的其他等级的剧场或电影院，座位数超过2000个的会堂或礼堂，座位数超过3000个的体育馆。
7)大、中型幼儿园的儿童用房等场所，老年人照料设施，任一层建筑面积大于1500m2或总建筑面积大于3000m2的疗养院的病房楼、旅馆建筑和其他儿童活动场所，不少于200床位的医院门诊楼、病房楼和手术部等。
8)歌舞娱乐放映游艺场所。P347-365

根据《建筑设计防火规范》GB 50016—2014(2018年版)3．2．2，高层厂房，甲、乙类厂房的耐火等级不应低于二级，建筑面积不大于300m2的独立甲、乙类单层厂房可采用三级耐火等级的建筑，A选项不符合题意； 根据3．2．3，使用或产生丙类液体的厂房和有火花、赤热表面、明火的丁类厂房，其耐火等级均不应低于二级；当为建筑面积不大于500m2的单层丙类厂房或建筑面积不大于1000m2的单层丁类厂房时，可采用三级耐火等级的建筑，B选项属于丙类液体厂房，符合上述要求，B选项不符合题意；C选项为有火花、赤热表面、明火的丁类厂房，符合上述要求，C选项符合题意；
根据3．2．5，锅炉房的耐火等级不应低于二级，当为燃煤锅炉房且锅炉的总蒸发量不大于4t／h时，可采用三级耐火等级的建筑，D选项不符合题意。P72-83

根据《建筑设计防火规范》GB50016—2014(2018年版)8．3．1，除本规范另有规定和不宜用水保护或灭火的场所外，下列厂房或生产部位应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统： 1)不小于50000纱锭的棉纺厂的开包、清花车间，不小于5000锭的麻纺厂的分级、梳麻车间，火柴厂的烤梗、筛选部位。
2)占地面积大于1500m2或总建筑面积大于3000m2的单、多层制鞋、制衣、玩具及电子等类似生产娟厂房。
3)占地面积大于1500m2的木器厂房。
4)泡沫塑料厂的预发、成型、切片、压花部位。
5)高层乙、丙类厂房。
6)建筑面积大于500m2的地下或半地下丙类厂房。 P232-235

下列建筑或场所应设置室内消火栓系统。 （1）建筑占地面积大于300㎡的厂房和仓库。 （2）高层公共建筑和建筑高度大于21m的住宅建筑。 （3）体积大于5000m3的车站、码头、机场的候车（船、机）建筑、展览建筑、商店建筑、旅馆建筑、医疗建筑、老年人照料设施和图书馆建筑等单、多层建筑。 （4）特等、甲等剧场，超过800个座位的其他等级的剧场和电影院等以及超过1200个座位的礼堂、体育馆等单、多层建筑。 （5）建筑高度大于15m或体积大于10000m3的办公建筑、教学建筑和其他单、多层民用建筑。

建筑系数=(建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积)÷项目总用地面积×100%= （6000+2000+1000）÷（6000+2000+1000+800+1500）×100%=79.65%