某物业服务企业负责为某小区提供物业服务,该小区内有30户业主长期不交物业服务费用,物业服务企业多次书面催缴无果,故该企业将这30位业主告上法庭,请求其支付物业费。对此,正确的是A.业主只要以未享受相关物业服务为抗辩理由,即可对抗物业企业的请求B.业主只要以无需接受相关物业服务为抗辩理由,即可对抗物业企业的请求C.若业主已将房屋出租并约定承租人负担物业费,那么业主与承租人承担连带责任D.若业主已将房屋出租并约定承租人负担物业费,那么业主与承租人承担按份责任

题目

某物业服务企业负责为某小区提供物业服务,该小区内有30户业主长期不交物业服务费用,物业服务企业多次书面催缴无果,故该企业将这30位业主告上法庭,请求其支付物业费。对此,正确的是

A.业主只要以未享受相关物业服务为抗辩理由,即可对抗物业企业的请求

B.业主只要以无需接受相关物业服务为抗辩理由,即可对抗物业企业的请求

C.若业主已将房屋出租并约定承租人负担物业费,那么业主与承租人承担连带责任

D.若业主已将房屋出租并约定承租人负担物业费,那么业主与承租人承担按份责任

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1.某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2006年8月开始人住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投}斥。请分析后回答以下问题：1.上述16户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？3.该小区的前期物业服务合同何时终止？4．甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。5．在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？

2.某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2006年8月开始入住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。 2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。 请分析后回答以下问题： 1.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复? 2.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉? 3.该小区的前期物业服务合同何时终止? 4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。 5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?

3.住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括()。A:物业管理费收缴率达到95%以上 B:原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C:业主委员会同意新的物业服务企业接管小区 D:业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E:业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同

4.某房地产开发公司开发的某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2007年6月开始入住，2009年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2009年10月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2009年10月113前办理完成物业交接验收手续。2010年7月15日，顶层的8户业主发现房间在雨天渗水，联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。根据以上案例，回答7~10题：上述8户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?

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  • 第1题：

    共用题干
    2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制。2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元。2009年，甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元，2010年1月，经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，结余30万元。根据题意，回答下列问题：

    该住宅小区采用的物业服务酬金制计费方式的财务特征为()。
    A:该住宅小区业主支付固定的物业服务费
    B:甲物业服务企业固定成本的比例较低
    C:甲物业服务企业人工成本占总成本的比例较高
    D:该住宅小区管理处是独立的会计主体

    答案：C,D
    解析：
    物业服务合同属于无名合同、诺成合同、要式合同、双务合同、有偿合同、劳务合同和集体合同。
    选项D，该住宅小区物业服务费的收费原则采用的是酬金制，酬金制是在预收的物业服务资金中按约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
    物业服务支出的构成主要包括：①管理服务人员的工资、社会保险和福利费；②物业共用部分、共用设施的日常运行、维护费用；③绿化养护费用；④清洁卫生费用；⑤秩序维护费用；⑥物业共用部分、公用设备及公众责任保险费用；⑦办公费用；⑧物业服务企业的固定资产折旧；⑨管理费分摊；⑩经业主同意的其他费用。
    物业服务酬金制的财务特征：①会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算；②收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；③成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：物业服务企业固定成本的比例较高；人工成本占总成本的比例较高；物业服务企业成本费用的可预测性较强。

  • 第2题：

    共用题干
    2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制。2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元。2009年，甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元。2010年1月经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，结余30万元。根据以上资料，回答下列问题：

    根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，可以列入该住宅小区物业服务支出的为()。
    A:甲物业服务企业清洁人员工资
    B:甲物业服务企业管理费分摊
    C:更换该小区共用水泵所需费用
    D:甲物业服务企业的该小区项目部办公费

    答案：A,B,D
    解析：
    物业合同属于无名合同、要式合同、劳务合同、集体合同、有偿合同。
    根据酬金制的概念，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
    更换该小区共用水泵所需费用应通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。
    选项A“该住宅小区业主支付固定的物业服务费”无此说法，选项B“甲物业服务企业固定成本的比例较低”不正确，应改为“比例较高”。

  • 第3题：

    2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制。2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元。2009年甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元，2010年1月经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，节余30万元。

    该住宅小区采用的物业服务酬金制计费方式的财务特征为（）。

    A、该住宅小区业主支付固定的物业服务费
    B、甲物业服务企业固定成本的比例较低
    C、甲物业服务企业人工成本占总成本的比例较高
    D、该住宅小区管理处是独立的会计主体

    答案：C,D
    解析：
    考察酬金制的特征。
    在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。
    无论是酬金制还是包干制，物业管理费用具有以下三个特征：①物业服务企业固定成本的比例较高；②人工成本占总成本的比例较高；③物业服务企业成本费用的可预测性较强。
    酬金制是在预收的物业服务资金中按比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业。
    答案为CD。

  • 第4题：

    共用题干
    2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制。2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元。2009年，甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元，2010年1月，经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，结余30万元。根据题意，回答下列问题：

    根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》，可列入该住宅小区物业服务支出的为()。
    A:甲物业服务企业清洁人员工资
    B:甲物业服务企业管理费分摊
    C:更换该小区共用水泵所需费用
    D:甲物业服务企业的该小区项目部办公费

    答案：A,B,D
    解析：
    物业服务合同属于无名合同、诺成合同、要式合同、双务合同、有偿合同、劳务合同和集体合同。
    选项D，该住宅小区物业服务费的收费原则采用的是酬金制，酬金制是在预收的物业服务资金中按约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
    物业服务支出的构成主要包括：①管理服务人员的工资、社会保险和福利费；②物业共用部分、共用设施的日常运行、维护费用；③绿化养护费用；④清洁卫生费用；⑤秩序维护费用；⑥物业共用部分、公用设备及公众责任保险费用；⑦办公费用；⑧物业服务企业的固定资产折旧；⑨管理费分摊；⑩经业主同意的其他费用。
    物业服务酬金制的财务特征：①会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算；②收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；③成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：物业服务企业固定成本的比例较高；人工成本占总成本的比例较高；物业服务企业成本费用的可预测性较强。

  • 第5题：

    共用题干
    2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制。2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元。2009年，甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元。2010年1月经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，结余30万元。根据以上资料，回答下列问题：

    该住宅小区采用的物业服务酬金制计费方式的财务特征为()。
    A:该住宅小区业主支付固定的物业服务费
    B:甲物业服务企业固定成本的比例较低
    C:甲物业服务企业人工成本占总成本的比例较高
    D:该住宅小区管理处是独立的会计主体

    答案：C,D
    解析：
    物业合同属于无名合同、要式合同、劳务合同、集体合同、有偿合同。
    根据酬金制的概念，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
    更换该小区共用水泵所需费用应通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。
    选项A“该住宅小区业主支付固定的物业服务费”无此说法，选项B“甲物业服务企业固定成本的比例较低”不正确，应改为“比例较高”。

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