正常情况下，房地产价值评估的净收益应该是房地产的( )。A:客观总收益-客观总费用 B:实际总收益-实际总费用 C:实际总收益-客观总费用 D:客观总收益-实际总费用
题目
正常情况下，房地产价值评估的净收益应该是房地产的( )。
A:客观总收益-客观总费用
B:实际总收益-实际总费用
C:实际总收益-客观总费用
D:客观总收益-实际总费用
B:实际总收益-实际总费用
C:实际总收益-客观总费用
D:客观总收益-实际总费用
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第1题：
关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：A,B,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。 -
第2题：
在收益性房地产估价中，房地产的（ ），评估价值会越高。A.收益期限越短
B.报酬率越高
C.未来净收益越大
D.运营费用越大答案：C解析：
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第3题：
关于收益法，下列说法不正确的是（ ）。A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和答案：B解析：收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。选项B，收益法评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 -
第4题：
从收益法的观点看，房地产的价值主要取决的因素包括（ ）。A.未来净收益的大小
B.房地产的报酬率高低
C.获得净收益期限的长短
D.房地产的收益价格高低
E.获得净收益的可靠程度答案：A,C,E解析：从收益法的观点看，房地产的价格或价值主要取决的因素包括：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。 -
第5题：
正常情况下，房地产价值评估的净收益应该是房地产的（ ）。
A.客观总收益-客观总费用 B.实际总收益-实际总费用
C.实际总收益-客观总费用 D.客观总收益-实际总费用答案：A解析：净收益由总收益扣除总费用求得。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。总费用也应该是客观费用。 -
第6题：
正常情况下，运用收益法评估房地产时的房地产收益应该是房地产( )。A:实际总收益-实际总费用
B:实际总收益-客观总费用
C:客观总收益-实际总费用
D:客观总收益-客观总费用答案：D解析： -
第7题：
正常情况下，房地产价值评估的净收益应该是房地产的（）。
- A、客观总收益一客观总费用
- B、实际总收益一实际总费用
- C、实际总收益一客观总费用
- D、客观总收益一实际总费用
正确答案:A -
第8题：
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。
- A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
- B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
- C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
- D、评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
- E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
正确答案:A,B -
第9题：
根据收益法，房地产价值的大小，主要取决于（）。
- A、房地产规模的大小
- B、房地产未来能获得的净收益的大小
- C、房地产可以获得净收益的期限的长短
- D、房地产获得净收益的可靠程度
- E、房地产使用年限的长短
正确答案:B,C,D -
第10题：
多选题下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。A房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益
B净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据
C净收益＝客观总收益－客观总费用
D总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用
E总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等
正确答案： B,A解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题从收益法的观点看，下列说法正确的是（ ）。A未来净收益越大，房地产的价值就越低
B获得净收益期限越短，房地产的价值就越高
C获得净收益越可靠，房地产的价值就越高
D未来收益期限越短，房地产的价值就越高
正确答案： A解析： -
第12题：
多选题关于收益法，下列说法正确的是（）。A适用于评估收益性房地产
B受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C农地的估价可以采用收益法
D收益法求得的价值称为积算价格
E采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
正确答案： A,B解析： 收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。B项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D项，成本法求得的价值称为积算价格。 -
第13题：
在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的()。A:实际总收益—实际总费用
B:实际总收益—客观总费用
C:客观总收益—实际总费用
D:客观总收益—客观总费用答案：D解析： -
第14题：
关于收益法，下列说法不正确的是()。A.适用于评估收益性房地产
B.受限于估价对象本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和答案：B解析：不受估价对象本身现在是否有收益，只要具有收益能力即可。 -
第15题：
从收益法的观点看，房地产的价值主要取决的因素包括（ ）。A、未来净收益的大小
B、房地产的报酬率高低
C、获得净收益期限的长短
D、房地产的收益价格高低
E、获得净收益的可靠程度答案：A,C,E解析：从收益法的观点看，房地产的价格或价值主要取决的因素包括：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。 -
第16题：
在收益法评估房地产价值中，评估的依据是（ ）。
A.实际净收益 B.客观净收益 C.正常净收益 D.市场净收益答案：B解析：实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由 于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许 的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益 称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。 -
第17题：
在收益法评估房地产价值中，评估的依据是( )。A:实际净收益
B:客观净收益
C:正常净收益
D:市场净收益答案：B解析：实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。 -
第18题：
使用收益法评估房地产价值时，关于净收益的正确理解是（）。
- A、带租约的房地产，租约期内净收益可按租约租金计算
- B、带租约的房地产，租约期外净收益应使用市场平均租金计算
- C、使用营业收入计算净收益，应扣除不能归属于房地产的收益
- D、净收益应使用客观收益计算，一般不直接使用实际收益
正确答案:A,B,C,D -
第19题：
从收益法的观点看，房地产的价值主要取决因素不包括（）。
- A、获得毛收益的时间性--获得毛收益时间越短，房地产的价值就越高，反之就越低
- B、未来净收益的大小--未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低
- C、获得净收益的可靠性--获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低
- D、获得净收益期限的长短--获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低
正确答案:A -
第20题：
关于收益法，下列说法正确的是（）。
- A、适用于评估收益性房地产
- B、受限于被估计房地产本身现在是否有收益
- C、农地的估价可以采用收益法
- D、收益法求得的价值称为积算价格
- E、采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
正确答案:A,C,E -
第21题：
多选题投资性房地产公允价值的评估中，关于预测未来净收益的说法正确的是（ ）。A净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用
B投资性房地产为酒店，则净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用
C运营费用应包括折旧费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用
D评估承租人的权益价值时，净收益应为合同租金
E潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入
正确答案： A,D解析：
未来净收益应首先通过租赁收入测算，净收益又称净营运收益，是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入，净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入。如果未来净收益不能通过租赁收入测算，则应根据投资性房地产的经营资料测算净收益（如投资性房地产为酒店）：净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用－利润。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用，不包括折旧费。评估承租人的权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金。 -
第22题：
多选题根据收益法，房地产价值的大小，主要取决于（）。A房地产规模的大小
B房地产未来能获得的净收益的大小
C房地产可以获得净收益的期限的长短
D房地产获得净收益的可靠程度
E房地产使用年限的长短
正确答案： E,C解析： 本题考查收益法中房地产价值的影响因素。注意选项E房地产使用年限长，并不一定其获得净收益的年限长，两者之间无必然联系。 -
第23题：
单选题正常情况下，房地产价值评估的净收益应该是房地产的（）。A客观总收益一客观总费用
B实际总收益一实际总费用
C实际总收益一客观总费用
D客观总收益一实际总费用
正确答案： C解析： 净收益由总收益扣除总费用求得。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。总费用也应该是客观费用。