下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是()。A:调查时要有针对性，做到有的放矢B:调查后对调查材料进行整理分类C:经调查后，可确认开展何种经营项目、何时开展D:仅可采用问卷法进行调查

《物业管理条例》第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点：（1）提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务。（2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定。（3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。对于选项D，单个业主可与物业服务企业协商，就特约服务事项另行订立协议。

公寓、别墅物业的特约服务项目包括：前台服务、临时照管儿童服务、托幼服务、家政服务、交通服务、医疗及救护服务、装修服务、园艺绿化服务、邮递服务、洗车服务、汽车租赁服务、保险服务、社区仓库服务、商务服务和超市服务。

特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素。企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第二节。

企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等。

办公用途物业伴随着企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③商务综合体；④LOFT。

特约服务是受业主和物业使用人的委托，为满足其个别需求而提供的服务。这种服务通常是在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而业主或物业使用人又提出的需求。此时，物业服务企业在可能的情况下应尽量满足这种需求，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当有较多的业主和物业使用人有这种需求时，可将此项特约服务纳入专项服务。

一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套，满足入园企业员工的居住需求，别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。

特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素。企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。利润率的设定可以结合问卷调查分析客户的承受能力，确定区间范围。定价还要结合此项目的市场价格，物业服务企业在社区内提供的服务相对于市场服务具有便捷和可追溯的优势，同时由于社区内需求量相对有限导孔服务成本增加，定价可以略高于市场价，尤其是些需求量较少、作业难度大的项目，定价会明显高于市场价。

特约服务设计要点：(1)尽量与物业基础服务结合，减少人工成本；(2)充分考虑经营风险，编写服务规范；(3)全成本核算，适当盈利，结合市场定价；(4)绩效考核与团队激励有机融合。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第二节。

班车服务应符合验证原则，司机要准确核对乘车证，杜绝非社区客户上车，以免意外发生是承担不必要的责任。

公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点：(1)客户相对稳定，服务时间长，服务对象复杂；(2)需求多样，层次高；(3)服务品质要求高；(4)市场化程度高。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第二节。

公寓、别墅特约服务设计要点包括：①尽量与物业基础服务结合，减少人工成本；②充分考虑经营风险，编写服务规范，③全成本核算，适当盈利，结合市场定价；④绩效考核与团队激励

外部性是指经济主体的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。

A项说法错误，特约服务需求价格弹性大；B项说法错误，需求弹性系数大于1，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，降低收费标准，会引起特约服务收入增加；C项说法正确，对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入；D项说法错误，薄利多销的观点正确。

用多种手段消除经济活动中负的外部性影响。首先，对那些产生负外部性的企业，政府可以使用税收的手段，例如对污染严重的企业征收适度的污染税，这种税的数额应等于治理污染的费用。而对于那些具有正外部性的企业，政府应给予财政补贴，使其私人收益等于社会收益。这样，就可以鼓励企业增加产量，以实现资源的优化配置。其次，政府也可以通过合并相关企业的方法使外部效应得以“内部化”。

办公用途物业伴随着企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③商务综合体；④LOFT。