物业服务费的测算编制应考虑的因素有( )。A.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中B.物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价C.物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金D.物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本E.物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行

题目

物业服务费的测算编制应考虑的因素有( )。

A.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中

B.物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价

C.物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金

D.物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本

E.物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展


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  • 第1题:

    物业服务费的测算编制应考虑的因素有()。

    A.不同物业的性质和特点

    B.物业服务的项目内容和要求

    C.投入的固定资产和用物业费购置的资产的折旧

    D.通货膨胀因素


    正确答案:ABC

  • 第2题:

    如果你是某物业管理公司的管理人员。公司委派你开展物业服务费的测算编制工作,请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?

    物业服务费的测算编制应考虑的因素如下:(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本。(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。(4)物业管理属微利性的服务行业,物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。


    答案:
    解析:

  • 第3题:

    对物业服务费的测算编制应考虑的因素叙述不正确的是( )。

    A:物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价
    B:物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本
    C:物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分均不应纳入到物业服务费的测算中
    D:物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余

    答案:C
    解析:

  • 第4题:

    ()应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本。

    • A、专项维修资金预算编制
    • B、物业企业服务成本测算编制
    • C、物业服务费的测算编制
    • D、收费定价标准测算编制

    正确答案:C

  • 第5题:

    物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和用物业服务费购置的固定资产折旧,均应纳入到()的测算中。

    • A、专项维修资金
    • B、物业服务成本
    • C、物业服务费
    • D、收费定价标准

    正确答案:C

  • 第6题:

    业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元,但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,未果。物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?


    正确答案: 物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。 (1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本; (3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中; (4)物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。

  • 第7题:

    问答题
    案例六  曲靖物业服务企业以做中国最优秀的物业服务企业为奋斗目标,将国际先进的管理理念与服务地区的实际相结合,不断增强企业核心竞争力,以坚韧不拔的努力,鲜明的个性,超常的发展,迅速在市场竞争中崛起,打造了富有特色的“曲靖”品牌。近年来,曲靖物业服务企业对财务管理尤其重视。  【问题】  1.物业服务企业的财务特征是什么?  2.物业服务项目费用测算的依据是什么?  3.试述物业服务项目支出成本的测算方法。  4.请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?

    正确答案: 1.物业服务企业的财务特征包括:
    (1)会计主体的特殊性
    有的企业是以物业服务企业自身为会计主体的,认为物业服务项目的经营管理活动也是其企业经营活动中不可或缺的一部分,当然,也不排除有通过集中组织会计核算,降低会计信息成本的因素存在;有的企业是将企业本部和每个物业服务项目分别作为会计主体,并编制合并会计报表。
    (2)现阶段物业服务企业资产的特点
    ①货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。由于现阶段在国家允许的范围内,低风险的短期投资渠道较少,物业服务企业往往也缺少资产管理方面的人才,使大量的货币资金处于闲置的状态。
    ②分散在各物业服务项目、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入会计核算体系。
    (3)现阶段物业服务企业负债的特点
    ①物业服务企业现金充裕,现金流稳定,普遍没有通过银行融资的需求。
    ②物业服务企业账面上存在着较多的暂收或应付款(例如代收代付费用等),并且物业服务收费一般采用预收的方式,因此,物业服务企业负债相对于所有者权益的比率较高。
    ③物业服务企业的负债基本上是无息负债,即无需支付利息的负债。
    (4)所有者权益的特殊性
    在进行所有者权益核算时,应注意的是,酬金制下,物业服务费的结余是全体业主的权益,而非物业服务企业的股东权益,不能将其纳入所有者权益的核算范围,应计入资产负债表中“少数股东权益”项目,不能将其分配给股东。
    (5)收入的规定性
    酬金制下,物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金,在地方税务法规的支持下,在会计上可以作为“代管资金”;对于采取酬金制的物业服务项目,物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金收入。
    (6)物业服务企业在成本费用方面的特征
    ①物业服务企业固定成本的比例较高,人工成本占总成本的比例也较高,成本费用的可控性相对较差。
    ②物业服务企业成本费用的可预测性较强。
    ③物业服务企业的成本中有相当部分属预防性支出(如电梯维修保养费)。
    2.物业服务项目费用测算的依据包括:
    (1)收入的编制依据
    ①费用收缴率
    A.费用收缴率等于当期实际收到的费用除以当期应收的费用;一般费用期间和会计期间一致,采用月度或年度计量的方式。
    B.因各地经济发展水平不同、缴费习惯各异,各地的平均费用收缴率也差异较大,在编制收入时,应先行调研当地的收缴率水平。
    ②管理费收入
    A.管理费计算时应依据管理费收费标准、收费面积、收缴率等。
    B.计算的公式为:M=∑S×P×R。其中,S代表物业服务费的标准;P代表收费标准对应的收费面积;R代表收费标准对应的平均收缴率;∑代表收入之和。
    ③停车场收入
    A.停车场收入计算时应依据收费标准、停车位数量、使用率等;
    B.停车场收入可以分为固定停车收入和临停收入;
    C.计算的公式为:停车场收入=∑收费标准×停车位数量+临停收入
    ④为社区商业活动提供场地和管理的收入
    ⑤以配套形式划拨的商业用房的租赁收入
    ⑥公共设施广告收入
    ⑦其他收入
    (2)支出的编制依据
    ①管理计划和实施计划所需物业服务成本
    管理计划主要是指常规物业服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时,应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。
    ②物业正常维护和保养计划
    可比照参考以往每年实际发生的或其他同类物业的物业服务成本。
    ③物业大中修计划
    物业大中修计划的资金来源主要有物业收入和住宅专项维修资金两种,如果是使用住宅专项维修资金,应该单独编制。
    (3)其他测算依据
    ①正确掌握小区内的其他多种经营资源,如广告位、会所等。
    ②了解配套设施布局与开发商对小区业主的承诺情况,划分可收服务费用数量、类别与单价等情况。
    ③了解物业服务合同、投标书、承诺书或物业服务计划书中,对项目物业服务人员的编制、人员结构、岗位设置等的人员经费情况。
    ④熟悉开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。
    ⑤了解物业服务合同中双方所约定的服务内容、管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项,特别是对配套设施的启用、公共照明、绿化及其他设施的保修期等,对其成本费用要有合理的预算。
    3.物业服务项目支出成本的测算方法为:根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解,然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时,应分别测算其子项目,如公共建筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用。
    4.物业费测算编制应考虑以下因素:
    (1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。
    (2)根据项目是采用酬金制还是包干制,其计算公式不同。
    (3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。
    (4)物业管理属微利性的服务行业,物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。
    (5)物业服务费测算时应考虑各地区同类项目的收缴率水平。
    (6)物业服务费测算时应考虑项目合同面积和实际收费面积之间的差异。
    解析: 暂无解析

  • 第8题:

    单选题
    物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和用物业服务费购置的固定资产折旧,均应纳入到()的测算中。
    A

    专项维修资金

    B

    物业服务成本

    C

    物业服务费

    D

    收费定价标准


    正确答案: C
    解析: 暂无解析

  • 第9题:

    单选题
    ()应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本。
    A

    专项维修资金预算编制

    B

    物业企业服务成本测算编制

    C

    物业服务费的测算编制

    D

    收费定价标准测算编制


    正确答案: D
    解析: 暂无解析

  • 第10题:

    问答题
    业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元,但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,未果。物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?

    正确答案: 物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。 (1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本; (3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中; (4)物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。
    解析: 暂无解析

  • 第11题:

    问答题
    如果你是某物业管理公司的管理人员。公司委派你开展物业服务费的测算编制工作,请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?

    正确答案: 物业服务费的测算编制应考虑的因素如下: (1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 (2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本。 (3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。 (4)物业管理属微利性的服务行业,物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。
    解析: 暂无解析

  • 第12题:

    判断题
    物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧不得纳入到物业服务费的测算中。
    A

    B


    正确答案:
    解析: 物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧应纳入到物业服务费的测算中。

  • 第13题:

    采取酬金制的物业管理项目,物业服务企业的物业服务收入为( )。

    A:该企业的物业服务费
    B:该企业的全部物业管理酬金
    C:该项目的物业服务费
    D:仅限于该项目的物业管理酬金

    答案:D
    解析:

  • 第14题:

    物业服务费的测算编制应考虑的因素有( )。

    A:区分不同物业的性质和特点
    B:根据物业服务的项目、内容和要求、科学测算物业服务成本
    C:固定资产的折旧
    D:做到收支平衡,略有结余
    E:物业管理人员素质

    答案:A,B,C,D
    解析:

  • 第15题:

    业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元,但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,未果。


    问题:


    1.物业服务费编制的依据是什么?


    2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?


    3.针对孙女士拒交物业服务费的行为,物业服务企业应该怎么办?




    答案:
    解析:

    1.物业服务费编制的依据如下。


    (1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。


    (2)支出的编制依据包括:


    1)管理计划及实施计划所需物业服务成本,管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等,在编制测算时,应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;


    2)物业正常维修和养护计划,可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。


    2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。


    (1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;


    (2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本;


    (3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;


    (4)物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。


    3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。


    (1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;


    (2)派专人与其进行沟通和协商,进一步了解拒绝缴费的原因,通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;


    (3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定,进行催交;


    (4)如果仍不能解决问题,物业服务企业可以单方面停止服务,解除合同;


    (5)在正式向法院提起起诉之前,可以向有管辖权的人民法院申请支付令,即根据法律提起督促程序;


    (6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的,物业服务企业可以向人民法院申请执行;


    (7)支付令自行失效后,物业服务企业可提起诉讼。

  • 第16题:

    物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧不得纳入到物业服务费的测算中。


    正确答案:错误

  • 第17题:

    物业服务费测算方法是以()即可得出单位面积物业服务费标准。

    • A、物业服务支出总额除以该物业总建筑面积
    • B、物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积
    • C、物业服务费总额除以该物业总建筑面积
    • D、物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

    正确答案:D

  • 第18题:

    物业管理企业编制预算时,应符合下列公式()

    • A、物业管理费收入=物业管理费成本
    • B、物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金
    • C、物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金+经理人酬金
    • D、物业管理服务费收入=物业管理服务成本+经理人酬金

    正确答案:C

  • 第19题:

    多选题
    物业服务费的测算编制应考虑的因素有()。
    A

    物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中

    B

    物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价

    C

    物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金

    D

    物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本

    E

    物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展


    正确答案: A,C
    解析: 暂无解析

  • 第20题:

    单选题
    物业管理企业编制预算时,应符合下列公式()
    A

    物业管理费收入=物业管理费成本

    B

    物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金

    C

    物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金+经理人酬金

    D

    物业管理服务费收入=物业管理服务成本+经理人酬金


    正确答案: D
    解析: 暂无解析

  • 第21题:

    单选题
    对物业服务费的测算编制应考虑的因素叙述不正确的是()。
    A

    物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价

    B

    物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本

    C

    物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分均不应纳入到物业服务费的测算中

    D

    物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余


    正确答案: D
    解析: 暂无解析

  • 第22题:

    单选题
    采取酬金制的物业管理项目,物业服务企业的物业服务收入为()。
    A

    该企业的物业服务费

    B

    该企业的全部物业管理酬金

    C

    该项目的物业服务费

    D

    仅限于该项目的物业管理酬金


    正确答案: A
    解析: 暂无解析

  • 第23题:

    多选题
    下列关于以包干制方式约定的物业服务费用的说法中,正确的有(  )。
    A

    对物业服务企业和业主而言,物业项目管理服务的利润和服务费都不是固定的

    B

    对物业服务企业而言,物业项目管理服务的利润是固定的

    C

    对业主而言物业服务费是固定的

    D

    对物业服务企业而言,物业项目管理服务的利润不是固定的


    正确答案: C,B
    解析:
    以包干制方式约定的物业服务费用,对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业服务项目运作情况而发生变化;对物业服务企业而言,管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长,既保障业主利益又促进企业发展。

  • 第24题:

    问答题
    案例四  某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制,项目总建筑面积为45万㎡可收费总面积40万㎡,物业管理服务费为1.9元/月·㎡,营业税及附加为5.5%。物业服务企业在投标方案设计时,经初步测算,物业服务成本每年为600万元。  【问题】  1.物业服务企业营业成本的内容包括哪些?  2.酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。  3.当物业管理服务费收缴率为85%,物业服务企业的利润总额为多少?(计算过程中保留两位小数点)  4.保持其他条件不变,当物业管理服务费收缴率为多少时,物业服务企业处于盈亏临界点?(计算过程中保留两位小数点)

    正确答案: 1.物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。
    (1)直接费用,包括物业服务企业直接从事物业服务活动所发生的支出,由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
    (2)间接费用,又称管理费分摊,是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。
    2.(1)酬金制的财务特征
    ①在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算;
    ②物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有;
    ③物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
    (2)包干制的财务特征
    ①物业管理项目的会计主体是物业服务企业,物业管理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理;
    ②物业服务企业作为一个独立的企业法人,自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己;
    ③对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业服务项目运作情况而发生变化;对物业服务企业而言,管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长。
    3.由题意,物业管理服务费=可收费面积×物业服务费标准×物业服务费收缴率×12=40×1.9×85%×12=775.20(万元)。
    营业税及附加=物业管理服务总收入×营业税及附加税率=775.20×5.5%=42.64(万元)。
    物业管理服务利润总额=物业管理服务费-物业服务成本-营业税及附加=775.20-600-42.64=132.56(万元)。
    4.设物业管理服务费收缴率为x,则:40×1.9×12×(1-5.5%)x=600。
    解得:x=69.62%。
    即当物业管理服务费收缴率为69.62%时,物业服务企业处于盈亏临界点。
    解析: 暂无解析