某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6 层的住宅楼的4 层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6 层住宅楼的5 层，成交价格为2900元/m2；乙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的4 层，成交价格为3100元/m2 ；丙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的5 层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5 层、6 层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准

本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m²）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)³=4852.95(元/m²)。

本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。

可比实例的选取应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；(4)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。
估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。
8月：5000*(1-2%)=4900（元/米²），9月：4900*(1-5%)=4655（元/米²）。
10层：5000/(1+1%)=4950.49（元/米²），9层：4950.49/(1+1%)=4901.48（元/米²），8层：4901.487(1+1%)=4852.95（元/米²）。

本题考查比准价格的计算。5000÷(1+0.01)3=4852.95(元／㎡)。

本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m²）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)³=4852.95(元/m²)。

房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。

本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。

具体的计算过程如下：
①先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：

②再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：

在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S％（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S％；低时，为-S％），则有：可比实例正常价格×（1±S％）=可比实例成交价格，因此有

根据题意，甲可比实例比较价值=8000×100/（100－2）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（1－6％）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300－200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。

选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
可比实例成交日期与被估房地产不同，故要进行交易日期的调整；可比实例楼层与被估房地产不同，所以要进行房地产状况调整。
可比实例在估价时点的价格=可比实例在其成交日期的价格*成交日期的下一时期的价格指数*估价时点时的价格指数，故调整后价格=5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/平方米）。
调整后价格=5000/(1+1%)/(1+1%)/(1+1%)≈4852.95（元/平方米）。

选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。
估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。
8月：5000*(1-2%)=4900（元/米²），9月：4900*(1-5%)=4655（元/米²）。
10层：5000/(1+1%)=4950.49（元/米²），9层：4950.49/(1+1%)=4901.48（元/米²），8层：4901.487(1+1%)=4852.95（元/米²）。

本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m²）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)³=4852.95(元/m²)。

选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
可比实例成交日期与被估房地产不同，故要进行交易日期的调整；可比实例楼层与被估房地产不同，所以要进行房地产状况调整。
可比实例在估价时点的价格=可比实例在其成交日期的价格*成交日期的下一时期的价格指数*估价时点时的价格指数，故调整后价格=5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/平方米）。
调整后价格=5000/(1+1%)/(1+1%)/(1+1%)≈4852.95（元/平方米）。

本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；
V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。

本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。

解
此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计算时间指数要细心，系数中的比值切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：
该商品住宅楼2007年8月31日的正常市场价格测算如下。
(1)测算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数：



(3)求取交易日期调整系数。



(4)求取房地产状况调整系数。



⑤求取比准价格(单价)VA、VB、VC：
VA＝5000×1.02×2.118×0.939＝10 142.89(元/m2)
VB＝5200×1×1.588×0.971元/m2＝8018.13(元/m2)
VB＝4900×0.99×1.17×1.042元/m2＝5914.05(元/m2)
⑥将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
估价对象价格(单价)＝(10142.89+8018.13+5914.05)/3＝8025.02元/m2

根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。