某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A.521 B.533 C.695 D.711

题目
某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。

A.521
B.533
C.695
D.711
相似考题

1.某商店的建筑面积为1000 m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/ m2，租金支付方式 为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。（8分）

2.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/㎡。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/㎡。A．14140B．42421C．56561D．60000

3.某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A．521B．533C．695D．711

4.某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A 521 B 533 C 695 D 711

参考答案和解析
答案：A
解析：
实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）
更多“某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。”相关问题

  • 第1题：

    某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。

    A ．14140

    B．42421

    C．56561

    D．60000


    正确答案：B

  • 第2题：

    某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。


    正确答案：
    (1) 计算出租人权益价值
    ①合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金＝150×12×2×1000＝360(万元)
    ②出租人权益价值＝360×(1-30%)×(1/1.082+1/1.084+…+1/1.0816)
    ＝1072.38(万元)
    (2) 完全产权下的市场价值
    ①第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金＝200×12×1000＝240(万元)
    ②完全产权市场价值＝240×(1-30%)×[1-(1.05/1.08)16]/(8%-5%)
      ＝2031.90(万元)
    (3) 承租人权益价值＝2031.90-1072.38＝959.52(万元)

  • 第3题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%，请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？


    正确答案：

    不能决定购买。

    原因是：
    (1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；
    (2)租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；
    (3)出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。

  • 第4题：

    评估对象为6层砖泪结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3%0计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。
    要求:评估该房屋基地使用权价值。


    答案：
    解析：
    用收益法评估该房屋基地使用权价值。
    (1)计算年有效总收入。
    年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)
    (2)计算年运营费用。
    ①管理费=45000×12×3%=16200(元)
    ②修缮费=1200000×l.5%=18000(元)
    ③保险费=1200000×3‰=3600(元)
    ④房产税=45000×12×12%=64800(元)
    ⑤附加税=45000×12×5.5%=29700(元)
    ⑥土地使用税=500×2=1000(元)
    ⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)
    (3)计算房地产纯收益。
    房地产纯收益=517500-133300=384200(元)
    (4)计算土地纯收益。
    ①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)
    ②土地纯收益=384200-120000=264200(元)
    (5)计算土地使用权价值。



    土地单价=3150483+500=6301(元/平方米)
    本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。

  • 第5题：

    某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元／m2；运营费用率为租金收入的35％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。

    A、457.66
    B、533.00
    C、695.00
    D、711.00

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益每年不变的公式。V＝[（150×4000×12）×（1－35%）／10%]×[1－1／（1＋10%）40]＝457.66（万元）。参见教材P221。

  • 第6题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；



    （万元）。

  • 第7题：

    某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。


    答案：
    解析：
    假定各年的租金收入均发生在年末
    1.租约期内
    该商铺一年前整体出租，年租金为1680
    价值时点的第一年净租金收益=200×1680×（1+3%）×200×（1－25%）=25.956万元

    2.租约期外
    价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，则：
    一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×（1＋5%）4=2917.215（元/m2）
    二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×（1＋5%）4=1400.2632（元/m2）
    租约期外第一年净租金收益=（2917.215×100+1400.2632×100）×（1-25%）=323810.865（元）

    3.转售
    转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，

    第11年净租金收益=[1920×（1＋5%）10×1.25×100＋1920×（1＋5%）10×0.6×100]（1－25%）=433937. 5286（元）

    V＝85.7521＋107.7310＋262.106＝455.59（万元）

  • 第8题：

    某商店的建筑面积为1000m2，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年，从2006年10月1日起计。2008年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元／m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元／m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2012年10月1日承租人的权益价值为（）万元。

    • A、198.65
    • B、583.75
    • C、678.36
    • D、959.52

    正确答案:D

  • 第9题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。

    • A、521
    • B、533
    • C、695
    • D、711

    正确答案:A

  • 第10题：

    单选题
    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50㎡的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元／㎡，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。
    A

    42. 64

    B

    55. 40

    C

    56. 24

    D

    68. 04


    正确答案： B
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    某商铺建筑面积为500平方米，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/平方米，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/平方米；运营费用率为租金收入的25%；该类不动产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　　）万元。
    A

    521

    B

    533

    C

    695

    D

    711


    正确答案： A
    解析：
    确定收益时应该采取客观收益，年净收益＝500×120×12×（1－25%）/10000＝54（万元），商铺的价值＝（54/10%）×[1－1/（1＋10%）35]＝520.78（万元），约等于521万元。

  • 第12题：

    单选题
    某商铺建筑面积为80㎡，总价为240万元，周边类似商铺的月租金为300元／㎡，该商铺年投资回报率为()。
    A

    4%

    B

    6%

    C

    10%

    D

    12%


    正确答案： D
    解析：

  • 第13题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％(不含所得税)，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买，为什么?(估价时点为2005年10月13日)


    正确答案：

  • 第14题：

    某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为( )。

    A．14140元/m2

    B．42421元/m2

    C．56561元/m2

    D．60000元/m2


    正确答案：B

  • 第15题：

    有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？


    答案：
    解析：
    不能决定购买该临街商铺。原因是：
    (1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；
    (2）租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；
    (3)出租经营成本的水平不清楚，还需调査掌握。

  • 第16题：

    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。

    A.42.64
    B.55.40
    C.56.24
    D.68.04

    答案：C
    解析：
    本题考查的是直接资本化法。V＝NOI/R－11.8＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12/5%－11.8＝56.24（万元）。

  • 第17题：

    张某2年前抵押贷款购买了一套建筑面积50m2产权40年的商铺，10年期贷款总额为20万元，贷款年利率5%，采取等额本息还款方式。现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。

    A.42.64
    B.50.40
    C.51.26
    D.58.04

    答案：C
    解析：
    本题考查的是直接资本化法。贷款的年偿还额＝20×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝2.59（万元），未还贷款本金＝2.59/5%×[1－1/（1＋5%）8]＝16.74（万元），下一年度净收益＝70×50×（1－10%）×（1－10%）×12＝3.40（万元），V＝（3.4/5%）－16.74＝51.26（万元）。
    P267。

  • 第18题：

    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（　）万元。

    A.42.64
    B.55.40
    C.56.24
    D.68.04

    答案：C
    解析：
    本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12＝3.4020万元，V＝3.4020/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P267。

  • 第19题：

    某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元／m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。

    • A、14140
    • B、42421
    • C、56561
    • D、60000

    正确答案:B

  • 第20题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。


    正确答案: 521万元

  • 第21题：

    单选题
    某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，报酬率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为( )万元。
    A

    11.41

    B

    11.49

    C

    12.41

    D

    12.49


    正确答案： C
    解析：

  • 第22题：

    单选题
    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。(2015年试题)
    A

    42. 64

    B

    55 40

    C

    56. 24

    D

    68. 04


    正确答案： B
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。则该商铺的价值为( )万元。
    A

    521

    B

    533

    C

    695

    D

    711


    正确答案： D
    解析：

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