简述假设开发法的特点？
题目
简述假设开发法的特点？
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第1题：
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A、 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法
B、 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C、 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D、 假设开发通常是一次性的价格剩余答案：C解析：[知识点] 假设开发法 -
第2题：
下列关于假设开发法的表述中，正确的有（ ）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上
B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用
C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价
D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算
E.假设开发法也称为剩余法答案：A,B,C,E解析：本题考查的是假设开发法概述。选项D错误，开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。 -
第3题：
论述假设开发法的估价步骤？
正确答案: 1）调查待估价对象的基本情况
弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）
弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）
弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务
弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。
2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳
用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）
3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开
发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）
4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。
用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法
用于出租的不动产——市场比较法或收益法
5）估算成本费用及利税。
主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润
开发建筑成本费——包括直接工程费、简介工程费、建筑承包商利润及有发包商负担的建筑附带费用。
可用比较法或建筑工程概预算的方法估算。
专业费用——一般采用建筑费用的一定比率估算
不可预见费——一般为总建筑费和专业费之和的百分之二到百分之五。
投资利息
税金——建成后不动产销售得营业税、城市建设维护税、印花税等
开发完成后不动产的租售费用——一般以不动产总价或租金的一定比例算
开发商的合理利润
6）求取估价对象价格
估价对象价格=不动产开发后的总价格—不动产开发费—转业费—不可预见费—利息—租售税费—开发商合理利润 -
第4题：
简述假设开发法估价程序。
正确答案: （一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格 -
第5题：
简述剩余法或假设开发法。
正确答案:剩余法或假设开发法：把土地价格从整个不动产中分离出来。
该方法适用于有开发价值的土地价格，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余的价值就是土地投资商所能提供的土地价格。总收益是指用最适用的方法和最佳利用程度估算开发后的总收益。剩余法或假设开发法的计算公式为：土地价格=预计综合开发总收益-更新或开发总投资-投资利润 -
第6题：
假设开发法适用的对象和步骤
正确答案: 适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
步骤：调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、估计开发经营期、预计开发完成后的房地产价值、估算开发成本、管理费用、投资利息、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费、进行具体计算求取待开发房地产的价值。 -
第7题：
假设开发法也称为剩余法、预期开发法。（）
正确答案:正确 -
第8题：
关于假设开发法，下列叙述正确的有（）。
- A、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同.是预期原理
- B、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
- C、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价.如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等
- D、对于有城市规划设计条件要求.但规划设计条件尚未明确的待开发房地产.难以采用假设开发法
- E、假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格
正确答案:A,C,D,E -
第9题：
问答题简述剩余法或假设开发法。正确答案： 剩余法或假设开发法：把土地价格从整个不动产中分离出来。
该方法适用于有开发价值的土地价格，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余的价值就是土地投资商所能提供的土地价格。总收益是指用最适用的方法和最佳利用程度估算开发后的总收益。剩余法或假设开发法的计算公式为：土地价格=预计综合开发总收益-更新或开发总投资-投资利润解析： 暂无解析 -
第10题：
判断题假设开发法也称为剩余法、预期开发法。 ( )A对
B错
正确答案： 错解析： -
第11题：
问答题假设开发法使用的范围有哪些？正确答案： 1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）
2）土地这你、复垦
3）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这是公事中的建筑费还包括拆迁费用
4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
5）在建工程（包括停建工程）
6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）
假设开发法还应用在房地产开发项目评价和投资决策中：确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。确定具体开发项目的预期利润。确定开发项目中可能发生的最高成本法费用解析： 暂无解析 -
第12题：
名词解释题假设开发法正确答案：
剩余法又称假设开发法,是在求取估价土地价格时,将估价对象的预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润,来确定估价对象的价格的一种方法。剩余法适用于待开发土地的估价,适用于地上有建筑物的土地估价,适用于拆迁改造或土地整理的土地估价。解析： 暂无解析 -
第13题：
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。 -
第14题：
假设开发法是以待评地块的最佳使用为评估假设前提的。
A对
B错
对
略 -
第15题：
运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。
正确答案:正确 -
第16题：
简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。
理论依据：预期原理。
范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产
步骤：
1.调查待开发房地产的基本情况；
2.选择最佳的开发利用方式；
3.估算开发经营期；
4.预测开发完成后的房地产价值；
5.测算各项成本费用、开发利润及利息
6.求取待开发房地产价值。
基本公式：待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费 -
第17题：
假设开发法
正确答案: 运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。 -
第18题：
假设开发法的概念
正确答案: 求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 -
第19题：
假设开发法是以待评地块的最佳使用为评估假设前提的。
正确答案:正确 -
第20题：
问答题论述假设开发法的估价步骤？正确答案： 1）调查待估价对象的基本情况
弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）
弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）
弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务
弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。
2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳
用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）
3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开
发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）
4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。
用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法
用于出租的不动产——市场比较法或收益法
5）估算成本费用及利税。
主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润
开发建筑成本费——包括直接工程费、简介工程费、建筑承包商利润及有发包商负担的建筑附带费用。
可用比较法或建筑工程概预算的方法估算。
专业费用——一般采用建筑费用的一定比率估算
不可预见费——一般为总建筑费和专业费之和的百分之二到百分之五。
投资利息
税金——建成后不动产销售得营业税、城市建设维护税、印花税等
开发完成后不动产的租售费用——一般以不动产总价或租金的一定比例算
开发商的合理利润
6）求取估价对象价格
估价对象价格=不动产开发后的总价格—不动产开发费—转业费—不可预见费—利息—租售税费—开发商合理利润解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题简述假设开发法估价程序。正确答案： （一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题简述假设开发法的特点？正确答案： 1）假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何取决于以下几点：是否根据土地归家的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；时候正确账务了不动产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值；是否正确确定了不动产开发费用和正常利润等
2）假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。前提如下：假设估价中设计的不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会发生大的变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下贱，并且不考虑物价上涨的影响；假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入的
3）假设开发法有两种计算方式：采用折现的方式，将未来不同时点预期发生的现金流都统一折现到起始点；采用计息方式，将整个期间不同时点预期发生的支付都分别计息到完成开发时解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。正确答案： 将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。
理论依据：预期原理。
范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产
步骤：
1.调查待开发房地产的基本情况；
2.选择最佳的开发利用方式；
3.估算开发经营期；
4.预测开发完成后的房地产价值；
5.测算各项成本费用、开发利润及利息
6.求取待开发房地产价值。
基本公式：待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费解析： 暂无解析