判断题收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。( )(2013年试题)A 对B 错
题目
判断题
收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。( )(2013年试题)
A
对
B
错
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第1题：
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
以下说法中错误的是( )。A、 经济寿命是由市场决定的
B、 实际年龄是估计有效年龄的基础
C、 有效年龄一定大于实际年龄
D、 经济寿命短于自然寿命答案：C解析： -
第2题：
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。A、 总折旧额
B、 物质折旧额
C、 建筑的折旧额
D、 年平均折旧额答案：B解析： -
第3题：
在运用收益法评估建(构)筑物的价值时，下列关于收益期限的确定说法正确的是()。A.单纯的建筑物作为评估对象的， 应根据建筑物经济寿命( 不扣减开发建设期) 确定未来可获收益的期限
B. 如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限， 则根据建筑物的经济寿命， 扣减房地产开发建设及装修等期限， 确定未来可获收益的期限。以该收益期限为基础计算待估房地产的价值
C. 不论是单独评估建筑物还是评估土地与建筑物合成体， 收益期限都应该以建筑物的经寿命为准
D. 如果建筑物的经济寿命短于土地使用权限， 可先根据建筑物的经济寿命， 扣减房地开发建设及装修等期限， 确定未来可获收益期限; 然后再加上土地使用权年限超出建筑经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值答案：D解析：收益期限的确定对于收益法评估建物的价值很重要，需要熟练掌握收益期限的确定:
单纯的建筑物作为评估对象的，应根据建筑物经济寿命扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。
评估土地与建筑物合成体价值时，应该区分不同的情况，不能仅以建筑物的经济寿命为准。 -
第4题：
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（ ）答案：错解析：运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，其年运营费用的折旧费为100万元。 -
第5题：
收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。（ ）答案：对解析：运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。并且折旧费或重置提拔款应包含在运营费用中。 -
第6题：
下列关于设备更新的说法中，不正确的是（）。
- A、建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降、设备设施的运行效率下降、运营成本上升
- B、不及时对建筑物或设施进行大修理，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场中的竞争力，甚至导致物业的贬值
- C、因为房地产的经济寿命通常只有40年，因此关于设备更新的问题不是很普遍
- D、设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命
正确答案:C -
第7题：
从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。(2004年试题)
- A、房地产改扩建费用
- B、抵押贷款还本付息额
- C、房屋设备折旧费
- D、所得税
- E、房屋装修折旧费
正确答案:A,B,D -
第8题：
单选题下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是（ ）。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄也短于实际年龄
B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效年龄也可能长于实际年龄
C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效年龄与实际年龄也相等
D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄可能短于、等于，也可能长于实际年龄
正确答案： B解析： -
第9题：
单选题对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为( )。（2009年试题）A设计寿命
B经济寿命
C法定寿命
D自然寿命
正确答案： C解析： -
第10题：
判断题如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 ( )A对
B错
正确答案： 错解析： -
第11题：
单选题饭店设备更新周期短，这主要是由于饭店设备的（ ）。A自然寿命短
B技术寿命短
C经济寿命短
D使用寿命短
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第12题：
判断题收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。( )(2013年试题)A对
B错
正确答案： 对解析： -
第13题：
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
长寿命项目的折旧额为( )。A、 55.6万元
B、 66.6万元
C、 77.6万元
D、 88.6万元答案：B解析： -
第14题：
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
设备的折旧额为( )。A、 10万元
B、 20万元
C、 30万元
D、 40万元答案：D解析： -
第15题：
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。答案：解析：该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元）
装饰装修的折旧额=（600×500×3/5）/10000=18（万元）
设备的折旧额=60×1/15 ×10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=[（3600×500-20000-600×500-600000）× 10/50]/10000=17.6（万元）
该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元） -
第16题：
建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。（ ）答案：对解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。 -
第17题：
饭店设备更新周期短，这主要是由于饭店设备的（ ）。
- A、自然寿命短
- B、技术寿命短
- C、经济寿命短
- D、使用寿命短
正确答案:B -
第18题：
建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由其经营收益决定的，与其他情况无关。（）
正确答案:错误 -
第19题：
多选题从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。(2004年试题)A房地产改扩建费用
B抵押贷款还本付息额
C房屋设备折旧费
D所得税
E房屋装修折旧费
正确答案： A,B,D解析： 参见教材P234，从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含抵押地块还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。其中不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含整体建筑物寿命短的设备、装饰、装修等的折旧额。 -
第20题：
判断题某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益年限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。( )(2011年试题)A对
B错
正确答案： 错解析： -
第21题：
判断题建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入开始小于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命长于其自然寿命。A对
B错
正确答案： 对解析： 暂无解析 -
第22题：
判断题某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。( )A对
B错
正确答案： 错解析： -
第23题：
判断题假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。( )(2013年试题)A对
B错
正确答案： 错解析： -
第24题：
判断题建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由其经营收益决定的，与其他情况无关。 ( )A对
B错
正确答案： 错解析：