单选题有一比较案例其地价为1000元/m2，容积率为1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为（）元/m2。A 625B 800C 1600D 以上均不对
题目
625
800
1600
以上均不对
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第1题：
一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
正确答案：C
改用途前的土地单价＝690×0.8＝552元/m2，改用途后的土地单价＝950×5.1＝4845(元/m2) -
第2题：
有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
+2%
1.0
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
0
1.1
30
-2%
C
730
2002.8.1
0
-3%
1.4
38
-1%
D
730
2003.8.1
-5%
+3%
1.0
35
+8%
上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
（1） 为什么要进行交易情况修正？
（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？
（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）
正确答案：1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正，建立容积率地价指数表。容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地价
指数100
105
110
115
120
125
=100+100×5%［（1.5－1）/0.1］128
=125+100×3%［（1.6－1.5）/0.1］4、土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－38］=0.9517
D使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－35］=0.9659
5、案例修正计算成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
评估值
A．690×
115
×
100
×
100
×
105
×
0.9517
×
100
=713.86
110
100
102
100
99
B．700×
115
×
100
×
100
×
105
×
1
×
100
=717.47
107
107
100
105
98
C．730×
115
×
100
×
100
×
105
×
第3题：
某城市某用途土地容积率修正系数如下表所示，如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率为1.1，被评估宗地规划容积率为2.1，对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正后的价格为（ ）元/平方米。
A、523.8
B、1910
C、542
D、2023答案：B解析：容积率修正系数=2.1/1.1=1.91
经容积率修正后被评估宗地的价格=1000×1.91=1910（元/平方米）。第4题：
某地块的单价为900元／m2，房屋单价为3600元／m2，设定容积率为3，则其楼面地价是（ ）元／m2。A.300
B.1200
C.2700
D.4500答案：A解析：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率。本题中，该地块的楼面地价=900÷3=300（元/m2）。第5题：
某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m2。
- A、500
- B、503
- C、675
- D、877
正确答案:C第6题：
运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元／m2。
- A、400
- B、436
- C、460
- D、573
正确答案:B第7题：
比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/m。
- A、300
- B、377.6
- C、420.3
- D、423.7
正确答案:B第8题：
单选题用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500：元/㎡，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。则比较实例G经容积率修正后的地价为（ ）元/㎡。A2000
B2100
C2625
D2976
正确答案： A解析： 暂无解析第9题：
单选题运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元／m2。A400
B436
C460
D573
正确答案： C解析： 暂无解析第10题：
单选题某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元/㎡，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元/㎡，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为（ ）。A2.0
B2.5
C3.0
D4.0
正确答案： B解析： 暂无解析第11题：
单选题有一比较案例其地价为1000元/m2，容积率为1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为（）元/m2。A625
B800
C1600
D以上均不对
正确答案： A解析： 暂无解析第12题：
单选题比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/m。A300
B377.6
C420.3
D423.7
正确答案： D解析： 暂无解析第13题：
甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙
D．难以判断
正确答案：C
甲土地的单价＝2000×5＝10000元/m2，乙土地的单价＝1500×7＝10500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。第14题：
某城市某用途土地容积率修正系数如表1所示。
如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率为1.1，被评估宗地规划容积率为2.5，对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正后的价格为()元/平方米。A. 523. 8
B. 1 910
C. 542
D. 2 023答案：B解析：容积率修正系数=2.1+1.1=1.19经容积率修正后被评估宗地的价格=1000×1.19=1910(元/平方米)第15题：
甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（）答案：对解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价＝3000/1.6＝1875元/m2，乙地块楼面地价＝3500/1.8＝1944.44元/m2。当其他条件相同时，购买甲地块比购买乙地块更经济。第16题：
某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：
可比案例宗地地价为每平方米3800元，容积率为2.0，待估宗地规划的容积率为1.6，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（ ）元/平方米。
A、4500
B、2955
C、1700
D、3120答案：B解析：可比实例交易价格P＝3 800×1.4/1.8＝2 955.56（元/平方米）。第17题：
有一比较案例其地价为1000元/m2，容积率为1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为（）元/m2。
- A、625
- B、800
- C、1600
- D、以上均不对
正确答案:C第18题：
某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
- A、12500
- B、15000
- C、20000
- D、5000
正确答案:A第19题：
判断题甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元／m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元／m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（）A对
B错
正确答案： 对解析： 楼面地价=3000/1.6=1875元／m2
楼面地价=3500/1.8=1944.44元／m2第20题：
单选题某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A500
B1000
C2500
D3000
正确答案： C解析： （2×1500—1×500）×10000＝25000000（元）＝2500（万元）。参见教材P385。 【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】第21题：
判断题甲、乙两块土地，甲地块容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2，假设其他条件相同，购买甲地块比乙地块更经济。( )(2011年试题)A对
B错
正确答案： 错解析：第22题：
单选题某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。A12500
B15000
C20000
D5000
正确答案： D解析： 经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）=5000×（4/1.6）=12500元/平方米。第23题：
问答题某市的容积率修正系数表（见表7-5）。表7-5某市容积率修正系数表 如果比较案例为2000元/m 2，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？正确答案： 容积率修正后的交易案例价格-2000×1.8/1=3600（元/m 2）解析： 暂无解析第24题：
单选题某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/㎡，土地使用年期为50年，容积率为1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为（ ）元/㎡。A2743
B2744
C2746
D2749
正确答案： A解析： 暂无解析