问答题某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业管理企业达到盈亏平衡？
题目
问答题
某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业管理企业达到盈亏平衡？
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第1题：
三级资质物业服务企业可以承接()。A:30万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目的物业管理业务
B:20万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目的物业管理业务
C:30万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目的物业管理业务
D:20万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目的物业管理业务答案：B解析：物业服务企业按照以下规定承接物业管理项目：①一级资质可以承接各种物业管理项目，②二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务，③三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。 -
第2题：
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在()中较多采用。A:新建小区物业管理项目
B:新建别墅物业管理项目
C:住宅物业管理项目
D:非住宅物业管理项目答案：D解析：酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。 -
第3题：
根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为( )。A:整体物业管理项目招标
B:单项服务项目招标
C:分阶段项目招标
D:住宅项目招标
E:非住宅项目招标答案：D,E解析： -
第4题：
有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目等宜采用的招标方式为()。A.公开招标
B.议标
C.指定招标
D.邀请招标答案：D解析：邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用于对物业管理有特定要求的物业管理项目。例如，有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目等。采取邀请招标方式的，投标邀请书内容与公开招标的招标公告相同。 -
第5题：
某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元／m2，销售税费率为20％，该项目保本售价应为（ ）元／m2。A、4167
B、6250
C、10000
D、25000答案：B解析：单位保本价格=（固定成本总额/盈亏平衡点产（销）量+单位变动成本）/（1-销售费率）=（20000000÷10000+3000）÷（1-20％）=6250（元/m2） -
第6题：
某开发项目总面积为20000m2，固定总成本为3000万元，单位建筑面积变动成本为3500元/m2，销售税费率为15%，保本销售价格为（ ）元/m2。A.4983
B.6057
C.7059
D.5882答案：D解析：单位保本价格计算过程如下：
单位保本价格＝（30000000/20000＋3500）÷（1－15%）＝5882（元/m2）。
则该项目的最低售价为5882元/m2。只要按照超过5882元/m2的价格将项目全部售出，则项目处于保本的水平；只有销售价格超过5882元/m2，项目才可以获得利润。@## -
第7题：
某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业管理企业达到盈亏平衡？
正确答案: 设物业管理服务费收缴率为x。则：40×1.9×12×（1-5.5%）x=600解得：x=69.62%即当物业管理服务费收缴率为69.62%时，物业管理企业达到盈亏平衡。 -
第8题：
某建筑项目，土地面积为10000m2，容积率为3，该建筑项目总建筑面积为（）m2。
- A、15000
- B、20000
- C、30000
- D、40000
正确答案:C -
第9题：
单选题在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据是（）。A物业管理项目的服务内容
B物业类型
C物业管理招标主体
D物业管理服务方式
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第10题：
多选题根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为（）等类型。A整体物业管理项目的招标
B单项服务项目的招标
C全权管理项目招标
D顾问项目招标
E分阶段项目的招标
正确答案： A,B,E解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。当物业管理服务费收缴率为85%，物业管理企业的利润总额为多少？正确答案： 物业管理服务费=可收费面积×物业服务费标准×物业服务费收缴率×12=40×1.9×85%×12=775.20万元营业税及附加=物业管理服务总收入×营业税及附加税率=775.20×5.5%=42.64万元（3分）物业管理服务利润总额=物业管理服务费-物业服务成本-营业税及附加=775.20-42.64-600=132.56万元解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题案例四 某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万㎡可收费总面积40万㎡，物业管理服务费为1.9元／月·㎡，营业税及附加为5.5％。物业服务企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。 【问题】 1．物业服务企业营业成本的内容包括哪些？ 2．酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。 3．当物业管理服务费收缴率为85％，物业服务企业的利润总额为多少？（计算过程中保留两位小数点） 4．保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业服务企业处于盈亏临界点？（计算过程中保留两位小数点）正确答案： 1.物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。
(1)直接费用,包括物业服务企业直接从事物业服务活动所发生的支出,由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
(2)间接费用,又称管理费分摊,是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。
2.(1)酬金制的财务特征
①在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算;
②物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有;
③物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
(2)包干制的财务特征
①物业管理项目的会计主体是物业服务企业,物业管理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理;
②物业服务企业作为一个独立的企业法人,自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己;
③对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业服务项目运作情况而发生变化;对物业服务企业而言,管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长。
3.由题意,物业管理服务费=可收费面积×物业服务费标准×物业服务费收缴率×12=40×1.9×85%×12=775.20(万元)。
营业税及附加=物业管理服务总收入×营业税及附加税率=775.20×5.5%=42.64(万元)。
物业管理服务利润总额=物业管理服务费-物业服务成本-营业税及附加=775.20-600-42.64=132.56(万元)。
4.设物业管理服务费收缴率为x,则:40×1.9×12×(1-5.5%)x=600。
解得:x=69.62%。
即当物业管理服务费收缴率为69.62%时,物业服务企业处于盈亏临界点。解析： 暂无解析 -
第13题：
三级资质物业服务企业可以承接()的物业管理业务。A:30万m2以下的住宅项目
B:8万m2以下的非住宅项目
C:20万m2以下的住宅项目
D:5万m2以下的非住宅项目
E:5万m2以上的非住宅项目答案：C,D解析：评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：①一级资质可以承接各种物业管理项目，②二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务，②三级资质物业服务企业可以承接20万m2下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。 -
第14题：
某物业项目总建筑面积36万m2，其中有高层住宅21万m2，办公楼10万m2，该物业项目的物业管理服务应当由()资质的物业服务企业承接。A:一级
B:二级
C:三级
D:三级（暂定）答案：A解析：物业服务企业经主管部门审查核定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：(1)一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；(2)二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；(3)三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 -
第15题：
采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入为( )。A:该企业的物业服务费
B:该企业的全部物业管理酬金
C:该项目的物业服务费
D:仅限于该项目的物业管理酬金答案：D解析： -
第16题：
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。 -
第17题：
某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为（ ）元/m2。(2011年真题)A.4167
B.6250
C.10000
D.25000答案：B解析：目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。保本售价即为目标利润为零，目标利润单位价格公式：目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售税费率）
则单位保本价格＝（固定成本总额÷预计销售面积＋单位变动成本）÷（1－销售费率）＝（20000000÷10000＋3000）÷（1－20%）＝6250（元/m2）。 -
第18题：
在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据是（）。
- A、物业管理项目的服务内容
- B、物业类型
- C、物业管理招标主体
- D、物业管理服务方式
正确答案:B -
第19题：
物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用的是（）。
- A、酬金制
- B、包干制
- C、借贷制
- D、限期制
正确答案:A -
第20题：
多选题根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为（）。A整体物业管理项目的招标
B全权管理项目的招标
C单项服务项目的招标
D分阶段项目的招标
E顾问项目的招标
正确答案： B,E解析： 暂无解析 -
第21题：
单选题采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入为（）。A该企业的物业服务费
B该企业的全部物业管理酬金
C该项目的物业服务费
D仅限于该项目的物业管理酬金
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。正确答案： 酬金制和包干制的财务特征：
1）会计主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
2）收入采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
3）成本费用
①物业服务企业固定成本的比例较高。
②人工成本占总成本的比例较高。
③物业服务企业成本费用的可预测性较强。解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用的是（）。A酬金制
B包干制
C借贷制
D限期制
正确答案： B解析： 暂无解析