估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（　）。A、应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧 B、无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息 C、在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金 D、在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金

题目
估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（　）。

A、应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧
B、无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息
C、在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金
相似考题

1.（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。请问：1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

2.国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采用（ ）方式处置土地使用权。A．保留划拨性质B．改为出让C．作价入股D．租赁E．抵押

3.（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15kin。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

4.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。A．土地所有权B．国有工业用地使用权C．宅基地土地使用权D．大型游乐场E．乡镇企业用房

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  • 第1题：

    根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。

    A．土地所有权

    B．国有工业用地土地使用权

    C．宅基地土地使用权

    D．大型游乐场

    E．乡镇企业用房


    正确答案：AC
    《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”

  • 第2题：

    以下属于当前我国房地产税收征税对象的有()。

    A.商业用房

    B.土地使用权转让

    C.销售房地产

    D.租用房地产

    E.房地产开发企业


    正确答案：ABCE

  • 第3题：

    估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
    若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。
    A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
    B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
    C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
    D.在最终估算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金


    答案：C
    解析：

  • 第4题：

    估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
    若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（　）。

    A.应对房屋建筑物.房屋装修部分分别计算折旧
    B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息
    C.在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金
    D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

    答案：C
    解析：
    本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地成本不应包括补缴的土地使用权出让金。

  • 第5题：

    估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
    业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（　）。

    A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
    B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
    C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
    D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性

    答案：B
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

  • 第6题：

    某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和
    1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
    如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（）万元。
    A.216.0 B.295.2 C.315.0 D.333.0


    答案：A
    解析：

  • 第7题：

    估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

    商业房地产变现能力分析不包括的是（　）。

    　　A.估价对象的通用性
    　　B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度
    　　C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值
    　　D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序

    答案：C
    解析：
    选项C属于风险分析内容。

  • 第8题：

    估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

    对该商业内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（　）。

    A、建筑品质及内部格局
    B、建筑层高
    C、集聚程度
    D、装饰装修

    答案：C
    解析：
    本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层；影响商业房地产价格的主要实物状况包括建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。

  • 第9题：

    估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

    企业补交了土地出让金，并办理了用途变更手续。如果选用收益法估价，则在运用收益法评估该房地产价值时（　）。

    　　A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益
    　　B.收益年限由土地的剩余年限决定
    　　C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值
    　　D.预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算

    答案：B,D
    解析：
    选项A错误，财务数据中的当年净收益不等于房地产年净收益；选项B错误，收益年限应根据土地使用权剩余年限、建筑物剩余经济寿命综合确定；选项C错误，装修改造的前提是装修改造后的房地产价值扣减装修改造的必要支出及应得利润大于现有工业房地产价值。选项D正确，预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算。

  • 第10题：

    如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。（）


    正确答案:错误

  • 第11题：

    拟发放经营性物业贷款的仓储用房类物业的用地性质及土地使用权类型分别为（）。

    • A、工业用地，划拨
    • B、商业用地，出让
    • C、非住宅用地，出让
    • D、工业用地，出让

    正确答案:D

  • 第12题：

    判断题
    如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。（）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 对
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 （ ）


    正确答案：×
    选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。

  • 第14题：

    某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

    请问：

    1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

    2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

    3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？


    正确答案：
    答：
    1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
    2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：
    （1）建筑物拆除费用。
    （2）土地开发费用（如七通一平费用）。
    （3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
    3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。

  • 第15题：

    估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。

    由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（　）。

    　　A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产
    　　B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产
    　　C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门
    　　D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值

    答案：B
    解析：
    根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。

  • 第16题：

    估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

    企业欲改变该工业房地产的用途，应向（　）申请。

    A、企业主管部门
    B、房地产产权登记部门
    C、房地产估价机构
    D、政府规划管理部门

    答案：D
    解析：
    本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。改变房地产用途，应向政府规划管理部门申请。

  • 第17题：

    某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
    请问：房地产估价机构应搜集哪些资料


    答案：
    解析：
    本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。

  • 第18题：

    估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

    如果该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该房地产价值时，（　）。

    A、该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益
    B、按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益
    C、该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益
    D、根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益

    答案：D
    解析：
    本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。评估该商业房地产价值时，根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益。

  • 第19题：

    某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

    　6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（　）。

    　　A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格
    　　B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
    　　C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
    　　D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值

    答案：C
    解析：
    本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。

  • 第20题：

    某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和
    1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
    假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。
    A.603 B.549 C.522 D.450


    答案：B
    解析：

  • 第21题：

    以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。

    A、 私有住宅转让后仍用于居住的
    B、 办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金
    C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
    D、 是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金
    E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

    答案：B,D
    解析：
    [知识点] 合法原则

  • 第22题：

    根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押，因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。

    • A、土地所有权
    • B、国有工业用地土地使用权
    • C、宅基地土地使用权
    • D、大型游乐场
    • E、乡镇企业用房

    正确答案:A,C

  • 第23题：

    单选题
    拟发放经营性物业贷款的仓储用房类物业的用地性质及土地使用权类型分别为（）。
    A

    工业用地，划拨

    B

    商业用地，出让

    C

    非住宅用地，出让

    D

    工业用地，出让


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

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