某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。 利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（　　）万元。 A、 1785.71 B、 1313.

本题考查的是商业房地产估价的常用方法。选项C错误，这个是划拨用地，土地取得成本不应当包含土地出让金的。

本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。
　　（1）维持现状前提下的价值
　　采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
　　1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
　　2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
　　维持现状前提下的价值


装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
　　45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。

本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层；影响商业房地产价格的主要实物状况包括建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。

考点:房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。

假设开发法
　　方案一：（从旧厂房到批发市场）
　　画现金流量图



（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）
　　从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格
　　1.开发完成后的价值（持有＋转售模型公式）
　　1）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
　　2）计算开发完成后的价值



V1＝12606.39（万元）
　　2.补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005（万元）
　　（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变）
　　3.契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
　　4.改造建设成本及管理费用＝（1000×26400）/（1＋15%）0.5＝2461.81（万元）
　　5.营销费用＝（1300.86×0.5）/（1＋15%）0.75＝585.71（万元）
　　6.计算旧厂房的价值
　　V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71
　　V0＝－813.83（万元）
　　作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。
　　方案二：（旧厂房－公寓）
　　改扩建后总的建筑面积为2.64＋1.76＝4.4（万m2）
　　画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处



　1.开发完成后的价值V1＝8500×4.4×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
　　2.计算补地价金额
　　1）现状容积率＝26400/12500＝2.112
　　2）改扩建为公寓后的容积率＝44000/12500＝3.52
　　3）改扩建后新楼面地价＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2 ）
　　4）补地价＝2873.6×44000－1500×12500＝10768.84（万元）
　　3.契税＝（10768.84＋V0）×4%＝430.75＋0.04V0
　　4.更新改造成本及管理费用＝1500×4.4/（1＋15%）0.75＝5943.20（万元）
　　5.销售费用＝8500×4.4×3%/（1＋15%）1＝975.65（万元）
　　6.计算旧厂房的市场价值
　　V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5943.20－975.65
　　V0＝9989.08（万元）
　　按照最高最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。