问答题收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
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问答题
收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
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第1题：
简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A -
第2题：
市场比较法、收益还原法、剩余法的理论基础和适用范围是什么？
正确答案: 1、市场比较法：适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例的地区。
2、收益还原法：只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。
3、剩余法：适用于有开发价值的土地估价：
a、待开发土地的股价
b、待拆迁改造的再开发房地产的股价
c、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的股价
d、现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。 -
第3题：
收益法适用的对象、条件和步骤
正确答案: 适用的对象：有收益或有潜在收益的房地产。
适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。
步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料、估算潜在毛收入、估算有效毛收入、估算运营费用、估算净收益、选用适当的资本化率或折现率、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。 -
第4题：
什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?
正确答案: 路线价法(unitfootappraisalmethod)是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价法的理论依据。道路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，
也是替代原理。考生应掌握路线价法与市场法在具体运用时的区别。
路线价法适用的对象。路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别是
在房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时
对大量土地进行估价的场合。
路线价法适用的条件。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地
排列较整齐。 -
第5题：
收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
正确答案: 收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。
收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。 -
第6题：
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。（）
正确答案:正确 -
第7题：
收益法估价的操作步骤是什么？
正确答案: 运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤：
①确定未来收益期限
②预测未来各期的净收益
③求取报酬率
④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
运用直接资本化法估价一般分为3个步骤
①预测未来第一年的收益
②求取资本化率或收益乘数
③选用合适的直接资本化法公式计算收益价值 -
第8题：
问答题收益现值法的定义是什么？其适用范围如何？正确答案： 收益现值法就是将被评估车辆在其剩余寿命期内的预期收益，按一定的折现率折现为评估基准日的现值，并以此来确定被评估车辆的价值。（3分）
收益现值法一般适用于营运的车辆评估。（2分）解析： 暂无解析 -
第9题：
问答题什么是成本估价法？成本估价法的理论依据和适用范围是什么？正确答案： 成本估价法：根据估价对象在估价时点的重新构建或重新购置价格，扣除掉折旧来计算估价对象价格的方法。
依据：生产费用价值论和替代理论。
适用范围：新开发的房地产，旧的房地产，在建房产，计划将要开发的房地产；既无收益又很少发生交易的房地产；单纯建筑物；房地产保险及其他损害赔偿中。解析： 暂无解析 -
第10题：
问答题什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?正确答案： 路线价法(unitfootappraisalmethod)是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价法的理论依据。道路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，
也是替代原理。考生应掌握路线价法与市场法在具体运用时的区别。
路线价法适用的对象。路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别是
在房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时
对大量土地进行估价的场合。
路线价法适用的条件。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地
排列较整齐。解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题收益还原法的理论依据是什么？有什么特点？适用范围如何？正确答案：
(1)收益还原法的概念
收益还原法又称资本化法,是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益,采用土地还原率加以还原得到土地价格,即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。
(2)经济学原理
收益还原法以土地收益为理论基础。由于土地的固定性、个别性和永续性,人们占有某块土地,即可在将来一定年限内源源不断地获取由该地产所带来的纯收益,那么以一个货币额与这若干年内的纯收益现值等同起来,每年的土地收益就相当于这一货币的利息,二者所能提供的收益是相等的,因此这一货币额就是该地产的价格。
(3)适用范围
收益法适用的对象是各种有收益或有潜在收益的不动产,如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、出租用标准厂房和仓库、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼。学校、公园等公用、公益性不动产的估价收益法大多不适用。解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?正确答案： 假设开发法(Thehypotheticaldevelopmentmethod)，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。
其理论依据是预期原理。
前提条件：
(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。
(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。
(3)正确分析房地产市场行情。
(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。
(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。解析： 暂无解析 -
第13题：
何谓收益还原法？其理论依据和适用对象是什么？
正确答案: 含义：时房地产估价业广泛采用的三大基本方法之一，适用于收益性房地产项目，也称为收益法或收益资本化法。
理论依据：预期收益原理、资金的时间价值。因素：未来净收益、获得未来净收益的风险、受益年限。
对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。 -
第14题：
什么是成本估价法？成本估价法的理论依据和适用范围是什么？
正确答案: 成本估价法：根据估价对象在估价时点的重新构建或重新购置价格，扣除掉折旧来计算估价对象价格的方法。
依据：生产费用价值论和替代理论。
适用范围：新开发的房地产，旧的房地产，在建房产，计划将要开发的房地产；既无收益又很少发生交易的房地产；单纯建筑物；房地产保险及其他损害赔偿中。 -
第15题：
什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?
正确答案: 市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 -
第16题：
实际收益和客观收益的含义及其区别是什么？
正确答案:实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。【估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除由租约限制外，一般应采用正常客观的数据。】 -
第17题：
实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？
正确答案: 房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。 -
第18题：
什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?
正确答案: 假设开发法(Thehypotheticaldevelopmentmethod)，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。
其理论依据是预期原理。
前提条件：
(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。
(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。
(3)正确分析房地产市场行情。
(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。
(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。 -
第19题：
问答题实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？正确答案： 房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。解析： 暂无解析 -
第20题：
问答题何谓收益还原法？其理论依据和适用对象是什么？正确答案： 含义：时房地产估价业广泛采用的三大基本方法之一，适用于收益性房地产项目，也称为收益法或收益资本化法。
理论依据：预期收益原理、资金的时间价值。因素：未来净收益、获得未来净收益的风险、受益年限。
对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。正确答案： 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?正确答案： 市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题市场比较法、收益还原法、剩余法的理论基础和适用范围是什么？正确答案： 1、市场比较法：适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例的地区。
2、收益还原法：只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。
3、剩余法：适用于有开发价值的土地估价：
a、待开发土地的股价
b、待拆迁改造的再开发房地产的股价
c、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的股价
d、现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。解析： 暂无解析