假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增3DT 500万元。下列表述中正确的是（ ）。A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D．该500万元可再次抵押

题目

假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增3DT 500万元。下列表述中正确的是（ ）。

A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D．该500万元可再次抵押

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1.甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

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3.房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？

4.估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。 关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（　）。A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产 B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件 C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析 D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况

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  • 第1题：

    估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
    抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（　）。

    A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值
    B.不得高估法定优先受偿款
    C.不得低估预期实现抵押权的费用
    D.不得低估税金

    答案：B
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。

  • 第2题：

    某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（　）。

    A、此估价报告的有效期为20年
    B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
    C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
    D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
    E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

    答案：B,C,D
    解析：
    考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。

  • 第3题：

    某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。

    A、 均要负法律责任
    B、 在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估
    C、 经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估
    D、 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
    E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

    答案：A,B,D
    解析：
    [知识点] 撰写估价报告

  • 第4题：

    估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
    业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（　）。

    A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
    B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
    C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
    D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性

    答案：B
    解析：
    本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

  • 第5题：

    判断误差大小或者准确性，实际中是将（　）进行比较。

    A、评估价值与真实价值
    B、评估价值与合格的估价师的重新估价结果
    C、真实价值与合格的估价师的重新估价结果
    D、真实价值与其他估价师的重新估价结果

    答案：B
    解析：
    本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

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