某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。 请问：造成两个估价项目评估
题目
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？
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第1题：
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A、 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B、 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C、 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D、 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续答案：A解析： -
第2题：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。A.简单算术平均值得到最后结果
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响答案：C解析：甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
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第3题：
因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
<1> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？
<2> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
<3> 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。
2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。
3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 -
第4题：
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
估价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（ ）。A、原规划审批文件
B、后修改的规划审批文件
C、向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。在建工程抵押需要提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 -
第5题：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（ ）。A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项
B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算
C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算
D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：B解析：这里评估的是投资价值，室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算，而不能采用平均装饰装修费用进行测算。 -
第6题：
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
若C房地产估价机构为二级资质，则其不可以从事的房地产估价业务是（ ）。A、公司上市
B、司法鉴定
C、城镇房屋拆迁
D、在建工程抵押答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 -
第7题：
某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。A、 30%
B、 45%
C、 65%
D、 75%答案：B解析：
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第8题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。A. 价值
B. 价格
C. 使用价值
D.质量答案：A解析：房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。 -
第9题：
不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象包括特色装饰装修的是（）。
- A、房地产抵押前提下的抵押估价
- B、不再继续经营的自愿转让估价
- C、房地产拍卖下的司法拍卖估价
- D、评装饰装修下的房屋征收评估
正确答案:D -
第10题：
2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。
- A、人民法院
- B、估价机构
- C、拍卖师
- D、开发商
正确答案:A -
第11题：
单选题某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A10
B11
C13
D14
正确答案： C解析： -
第12题：
问答题甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值,估价结果为7500万元.购得该项目后,甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准.该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值,估价结果为9000万元.请问:若上述两个估价结果均是合理的,产生两者差异的原因有哪些?正确答案：解析： -
第13题：
某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
请问：
1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
2. 一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。答案：解析：1. 一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。
2.成本法。主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;②用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。 -
第14题：
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。答案：解析：两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：
(1)不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如承担风险能力不同、开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次)等。
(2)不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。 -
第15题：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（ ）。A.根据银行的贷款利率8%确定
B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定
C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率
D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定答案：D解析：计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。 -
第16题：
甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。
第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，
1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么
2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些答案：解析：1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；
二是从价值时点看，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；
三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；
五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。 -
第17题：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
本次估价的价值类型为（ ）。A.快速变现价值
B.投资价值
C.拍卖底价
D.现状价值答案：B解析：政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。本题是委托丙房地产估价机构评估竞买价格，属于投资价值评估。 -
第18题：
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（ ）。A.原规划审批文件
B.房屋预售许可证
C.房屋所有权证、土地使用权证
D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目抵押，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。 -
第19题：
甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
根据上述资料，回答下列问题：
下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（ ）。A.获取估价业务
B.受理估价委托
C.粗略估算
D.搜集估价所需资料答案：A,B,D解析：房地产估价的基本程序是：①荻取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。 -
第20题：
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。
乙银行实现抵押权的方式为（）。A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖
B.抵押物直接归乙银行所有
C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物
D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P127。 -
第21题：
某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法（ ）不正确。
- A、因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》
- B、土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署
- C、估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定
- D、因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金
- E、建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理”
正确答案:B,D -
第22题：
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司（以下简称丙公司）。乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括需要（）等。
- A、建设用地规划许可证
- B、建设工程施工许可证
- C、建设工程规划许可证
- D、房屋拆迁许可证
正确答案:B,C -
第23题：
单选题不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象包括特色装饰装修的是（）。A房地产抵押前提下的抵押估价
B不再继续经营的自愿转让估价
C房地产拍卖下的司法拍卖估价
D评装饰装修下的房屋征收评估
正确答案： D解析： 暂无解析