问答题论述房地产转让的特点。
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问答题
论述房地产转让的特点。
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第1题：
论述房地产转让的特点。
正确答案: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从法律上看，房地产转让具有以下特征：
（1）房地产转让人必须是房地产权利人。
（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权。
（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等。
（4）房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定："凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。"房产转让时，房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。 -
第2题：
问答题试论述转让定价的几种调整方法。正确答案： 目前，各国对跨国关联企业间不合理转让定价进行审核和调整的方法主要有以下四种：
1.可比非受控价格法
就是根据相同交易条件下非关联企业之间进行同类交易时所使用的非受控价格来调整关联企业之间不合理的转让定价。可比非受控价格法是审核和调整跨国关联企业转让定价的一种最合理、最科学的方法。
2.再销售价格法
就是以关联企业间交易的买方（再销售方）将购进货物再销售给非关联企业时的销售价格（再销售价格）扣除合理销售利润及其他费用（如关税）后的余额为依据，借以确定或调整关联企业之间的交易价格。
3.成本加成法
就是以关联企业发生的成本加上合理利润后的金额（组成市场价格）为依据，借以确定关联企业合理的转让价格
4.以上三种方法被人们称为调整转让定价的“标准方法”。除此之外，各国在审核和调整转让定价时还有被称为“其他合理方法”，包括可比利润法，利润分割法和交易净利润法。
（1）可比利润法
指在可比情况下，按非受控纳税人（可比方）与其他非受控纳税人从事同样经营活动所取得的利润率（利润水平指标）来推算受控纳税人（被检方）在关联交易中应使用的转让价格。我国允许采用可比利润法。
（2）利润分割法
是对若干个关联企业共同参与的一项关联交易产生的合并利润，按照各企业在其中承担的职能和对合并利润贡献的大小来确定分配比例，并根据这个分配比例在各关联企业之间分配合并利润，从而最终确定某一关联企业合理转让价格的方法。我国税法称其为“利润分配法”。
（3）交易净利润法
是一种以独立企业在一项可比交易中所得获得的净利润为基础来确定转让定价的方法。交易净利润法建立的基础是，从长期来看，那些在相同产业以及相同条件下经营的企业应取得相同的利润水平。我国税法称其为“净利润法”。
关于调整方法使用顺序的问题，经合组织要求首先考虑可比非受控价格法、再销售价格法和成本加成法，且没有规定使用顺序；只有上述三种传统方法无法采用时，才考虑使用利润法。我国的规定：在指三种传统的价格方法均不适用时，可采用其他合理的替代方法进行调整，如可比利润法、利润分配法、净利润法等。”解析： 暂无解析 -
第3题：
问答题房地产项目的转让正确答案：解析： -
第4题：
问答题什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？正确答案： 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：
（1）买卖；
（2）交换；
（3）赠与；
（4）以房地产抵债；
（5）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；
（6）因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（7）法律、法规、规章许可的其他方式。
商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。解析： 暂无解析 -
第5题：
问答题已抵押的房地产能否转让？正确答案： 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。解析： 暂无解析 -
第6题：
问答题房地产转让时，同时转让的有哪些权益？正确答案： 根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。解析： 暂无解析 -
第7题：
问答题房地产转让时，其它公用设施是否一起转让？正确答案： 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。
房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。解析： 暂无解析 -
第8题：
问答题论述解决房地产纠纷的法律方式及勰决房地产纠纷的法律依据。正确答案： （1）解决房地产纠纷的法律方式。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。①协商。协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。《合同法》、《土地管理法》都主张当事人协商解决争议。协商必须遵循以下原则：第一，自愿。第二，合法。②行政处理。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。③仲裁。仲裁，亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当事人各方具有法律的约束力。仲裁必须依照自愿、独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。通过仲裁，可为当事人在市场经济活动中创造一个良好的环境。所以，仲裁也是为中外当事人乐于采用的一种法律方式。④诉讼。从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷．由人民法院行政审判庭审理。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。
（2）解决房地产纠纷的法律依据。解决房地产纠纷的法律依据主要有：①法律文件。包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。②司法解释。最高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等，可作为立法的一种补充而运用于司法审判中。解析： 暂无解析 -
第9题：
问答题论述房地产评估应遵循的原则。正确答案： （1）、供需原则——房地产价格的形成最终是由房地产市场的供求情况决定的，但有其特殊性，是由房地产市场是一个典型的不完全竞争的市场决定的；
（2）、替代原则——依据经济学中的替代原理，同一供应范围内的某宗房地产价格，会受到具有替代性的类似房地产价格的影响；
（3）、最有效使用原则——是指在合法使用的前提下，以最高、最佳、最有效的方式为估价基础；房地产的最佳使用必须满足在法律上是允许的、技术上是可行的、经济上是合理的；
（4）、贡献原则——根据经济学中边际收益原则，衡量各生产要素的价格大小，是依据其对总收益的贡献大小来决定的；
（5）、合法原则——是指房地产估价应以估价对象的合法权益为前提来进行，即估价对象的产权合法、使用合法、处分合法；
（6）估价时点原则——要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理的价格或价值。解析： 暂无解析 -
第10题：
问答题试论述我国房地产管理体制。正确答案： （1）国务院。国务院领导和管理全国城乡建设，对全国土地实行宏观调控，制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。国务院设立建设行政主管部门、土地行政主管部门。它们依照国务院规定的职权划分，管理全国城乡房地产工作。
（2）地方人民政府。地方人民政府在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。地方权限范围内的征收或征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中，征收土地批准权，只能由省一级人民政府行使。县级以上地方人民政府可以设房地产管理、土地管理部门。
（3）土地行政主管部门。①国务院土地行政主管部门。根据《土地管理法》的规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。国务院还决定，国土资源部对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导。这项措施有助于保障全国范围内国土资源管理的统一和协调。②地方人民政府土地行政主管部门。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应当将案件移送有关机关，依法追究刑事责任；不能隐瞒不报，或以罚代刑。对不构成犯罪的，则应当依法给予行政处罚或者行政处分。有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地监督检查人员依法执行职务。
（4）建设行政主管部门①国务院建设行政主管部门建设部，是综合管理全国建设事业的政府部门，主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。②地方人民政府建设行政主管部门《城市房地产管理法》规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”《城市房地产开发经营管理条例》又规定：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内屠地产开发经营活动的监督管理工作。”“县级以上人民政府负责土地管理工作的部门浓照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。”中央的和地方的建设行政主管部门，都负责《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》的实施和监督实施工作。解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题什么样的房地产不能转让？正确答案： 1、据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；5、权属有争议的；6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题论述房地产转让的内容。正确答案： 房地产转让的内容包括：
（1）房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让
（2）房地产转让，当事人应依法办理权届登记
（3）房地产转让应签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式
（4）房地产转让时，签订的房地产转让合同除应规定承担出让合同的权利、义务外，还应载明原受让人与新受让人的权利、义务内容
（5）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限
（6）房地产转让程序一般经过申请、批准（或同意）、签约、公证和认证、登记几个阶段。解析： 暂无解析 -
第13题：
房地产转让的分类中，根据（）将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。
- A、土地使用权的获得方式
- B、转让的对象
- C、转让的方式
- D、转让的类型
正确答案:C -
第14题：
问答题房地产项目转让正确答案：解析： -
第15题：
问答题请论述房地产投资的特征？正确答案： 1.投资周期长、投资额巨大
2.具有高风险和高收益性
3.投资对金融的依赖性较强
4.投资受城市规划和环境的影响较大
5.投资受宏观国民经济和政府的政策影响较大。
6.投资所形成的资产流动性较大
7.投资具有保值增值性解析： 暂无解析 -
第16题：
问答题简述房地产转让的条件。正确答案： 房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。解析： 暂无解析 -
第17题：
问答题简述违法转让房地产的责任。正确答案： （1）违法转让土地使用权的。违反城市房地；产管理法的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
（2）违法转让划拨土地使用权的房地产的。违反城市房地产管理法关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的规定，转让此种房地产的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
（3）违法转让房地产开发项目的。违反城市房地产开发经营管理条例规定，擅自转让房地产项目的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。解析： 暂无解析 -
第18题：
问答题论述房地产业的可持续发展。正确答案： 房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，但是，需要注意的是在其发展的过程中却存在许多问题。众多的实践证明，我们在发展房地产业的过程中要尊重客观规律，要努力做到房地产业的可持续发展，更好的发挥其在国民经济中的作用。关键词：房地产业；可持续发展；宏观调控；微观基础房地产业可持续发展的内容较为丰富，涉及土地资源、房地产业、人居环境等。要想实现房地产业的可持续发展，不仅需要政府的宏观经济调控，也需要构建房地产业可持续发展的微观基础。只有这样，才能正确处理好它与国民经济各产业、行业之间的比例关系，处理好速度与比例、效益与
质量、近期与远期、整体与局部的关系，逐步实现可持续发展。解析： 暂无解析 -
第19题：
问答题论述房地产交易中的“房地一体”原则。正确答案：解析： -
第20题：
问答题论述房地产评估收益法的优缺点。正确答案： 1、收益法的优点：
（1）运用范围广；
（2）理论依据充分；
（3）符合买卖者的投资宗旨；
2、收益法的缺点：
（1）纯收益及还原利率的确定相当困难；
（2）仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际；
（3）适用范围仍有一定的局限性。解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题房地产转让，是指什么行为？正确答案： 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题房地产转让、抵押时，同时转让、抵押的有哪些？正确答案： 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题论述房地产抵押的概念及特点。正确答案： 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有：
（1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。
（2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。
（3）房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。
（4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。
（5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。解析： 暂无解析